Start Blandat > Hyressättningen i SKB
Uppdaterat 2025-01-07
Innehållsförteckning
Styrelsen beslutar
Villkor enligt stadgarna
Villkor enligt hyresriktlinjer
Högst 4 procents skillnad mellan fastigheter
Hyreshöjningarna ges av en modell
Styrelsen samråder med hyresutskottet
Skillnad mot andra hyresrätter (nytt 6/1)
Redovisning av hyreshöjningarna
Beräkning av hyreshöjning per lägenhet
Från poäng till procent (nytt 6/1)
Utvärdering av modellen
Ändring av modellen
Särskild granskning
Det är styrelsen som beslutar om hyrorna i SKB:s fastigheter, i enlighet med 2 kap. 16 § lagen om kooperativ hyresrätt:
|
Det är en uppgift för styrelsen att fastställa hyran till föreningen. |
Styrelsen ska sätta hyrorna i enlighet med villkor i SKB:s stadgar.
|
§ 41 Hyror och hyressättning De totala hyresintäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. |
Det är ett krav i 2 kap. 4 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt att stadgarna ska ”ange 1. grunderna för beräkningen av den hyra som kooperativa hyresgäster ska betala …” SKB avstyrkte den bestämmelsen i sitt remissvar.
Faktorn storlek tillgodoses automatiskt genom att hyrorna anges i kronor per kvadratmeter. Det viktiga är de tre faktorerna standard, läge och ålder.
Det finns också hyresriktlinjer som kompletterar och delvis upprepar (!) vad som står i stadgarna. De senaste riktlinjerna beslutades vid stämman 2009. De kan laddas ner här.
|
De totala hyresintäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten (stadgarnas § 42). Under det årliga hyressamrådet görs en bedömning av hur förvaltningsenheter och lägenheter skall hyressättas i förhållande till varandra för att motsvara stadgarnas krav. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda. Den högsta tillåtna hyreshöjningsskillnaden mellan olika fastigheter ett enskilt år begränsas till fyra procentenheter. Vid ombyggnad medges en jämkning av hyresnivåerna - liksom en viss hyresrabatt de inledande åren - för de boende i kvarteret som redan innehar ett hyreskontrakt. |
I hyresriktlinjerna finns den viktiga bestämmelsen att skillnaden mellan olika fastigheter får vara högst 4 procentenheter.
Den bestämmelsen bröt styrelsen mot när 2023 års hyror beslutades. Jag kritiserade det, först i en motion år 2023 och sedan i två motioner år 2024, en om korrigering av hyrorna och en om korrigering av själva modellen. Samtliga avslogs.
Från och med 2015 års hyror sätts hyrorna i praktiken genom användning av en modell för fördelning av hyreshöjningarna, ”hyreshöjningsfördelningsmodellen”. Den totala hyreshöjningen för SKB fördelas mellan fastigheterna enligt poängvärden som räknas fram genom modellen.
Modellen skapades efter bifall till en motion år 2014 från kvartersrådet i Segelbåten om att skapa en modell för att få tydligare motiveringar till hyreshöjningarna. Trots att uppdraget kom från stämman och därför borde ha redovisats för stämman, för beslut där, beslutade styrelsen själv att fastställa modellen, utan att fullmäktige hade fått lämna några synpunkter. När den presenterades på fullmäktigedagen hösten 2014 – efter mycket kort utredningstid – sades att den skulle används ”försöksvis” vid samrådet det året, men sedan har den bara fortsatt att användas. Ingen rapport från arbetsgruppen som utarbetade modellen har presenterats, och inga förklaringar till modellens konstruktion (valet av parametrar och deras viktning) har lämnats av styrelsen, trots yrkanden i motioner under flera år.
En beskrivning av modellen finns på SKB:s hemsida under Om oss > Föreningen > Lagar, stadgar och riktlinjer:
Denna mer fullödiga beskrivning av modellen tillkom 2024, efter nio års tillämpning av modellen, efter bifall till ett yrkande i en motion år 2023 från mig.
På samma sida finns länkar till poängvärden per fastighet för respektive år, poäng för de fem parametrarna samt framräknad viktad totalpoäng för de enskilda fastigheterna. Här finns årets poängvärden:
Poängvärdena publicerades först efter bifall till en motion år 2020 som styrelsen hade yrkat avslag på. Mitt yrkande om detsamma i en motion år 2015 avslogs.
Innan styrelsen beslutar om hyrorna ska man samråda med SKB:s hyresutskott. Det krävs enligt 29 § i SKB:s stadgar
Om utskottet avstyrker styrelsens förslag kan frågan om hyrorna tas upp på en extra stämma, om minst en tiondel av fullmäktige begär det. Men på en sådan stämma kan fullmäktige bara yttra sig – inte besluta om hyrorna.
|
§ 29 Samråd inför hyresändring Innan styrelsen bestämmer hyrorna för bostadslägenheterna i ny- eller ombyggd fastighet eller beslutar om hyresändring som berör samtliga föreningens bostadslägenheter, samtliga bostadslägenheter i minst en förvaltningsenhet eller ett större antal dylika lägenheter i en eller flera förvaltningsenheter, skall samråd ha ägt rum med hyresutskottet. Inför detta samråd skall utskottet, samtidigt som styrelsen, ha fått del av de beräkningar och övrigt beslutsunderlag som finns tillgängligt för styrelsen. Om minst en tiondel av fullmäktige, innan styrelsen beslutat om sådan hyresändring som avstyrkts av hyresutskottet, skriftligen påfordrat extra stämma för behandling av frågan, får styrelsen inte fatta slutligt beslut förrän stämman har hållits. Av underrättelse till medlemmarna om sådant beslut som avses i första stycket skall framgå om hyresutskottet tillstyrkt eller avstyrkt hyresändringen. Har utskottet avstyrkt skall skälen härtill anges. |
Hyresgästföreningen kan förhandla för vanliga hyresrätter, allmännyttiga eller privata, men inte för kooperativa hyresrätter. Hos SKB företräder hyresutskottet medlemmarna och förhandlar om hyrorna.
I sitt utlåtande över motion 13 år 2024, där motionären (från hyresutskottet!) yrkade att styrelsen före samrådet skulle informera medlemmarna om sitt krav på hyreshöjning, kommenterade styrelsen skillnaden mellan SKB:s kooperativa hyresrätter och andra hyresrätter – se nedan och motionshäftet 2024.
|
SKB har, som kooperativ hyresrättsförening, en unik ordning vad gäller hur hyran bestäms. Det görs av styrelsen och i SKBs fall, efter samråd med hyresutskottet utifrån stadgebestämmelser. Samrådet grundar sig på ett gemensamt ansvarstagande för såväl hyressättning som för föreningens ekonomi. Denna ordning innebär att styrelsen öppet och transparent redovisar föreningens ekonomiska förutsättningar och behov av ökade intäkter. I SKB finns förtroendevalda och auktoriserade revisorer, vilket också borgar för att samråd och hyreshöjningar grundar sig på reella behov. För ett allmännyttigt eller privat bostadsbolag bestäms hyran genom förhandling, vanligtvis med Hyresgästföreningen. Det innebär helt andra förutsättningar där parternas bud är led i en positionering inför en kommande förhandling. Inte sällan redovisas bud som kraftigt avviker från det slutliga resultatet. Hyresgästföreningens bud används också i den bostadspolitiska debatten av en medlemsorganisation som behöver visa muskler för att värva nya medlemmar och behålla befintliga. Fastighetsägarnas organisationer har i viss utsträckning liknande styrmekanismer. Övriga hyresförhandlingar har alltså ett bostadspolitiskt syfte där såväl fastighetsägarna som Hyresgästföreningen genom sina yrkanden vill påverka de bostadspolitiska förutsättningarna för förhandlingarna. Detta leder till en spretig budgivning som hyresgäster egentligen inte kan dra några slutsatser av. Styrelsen menar att samrådsprocessen som grundar sig på ett gemensamt ansvar för föreningen mellan två organ, båda utsedda av medlemmarna genom val på föreningsstämma, inte skulle gynnas av att procentsatser redovisas för alla medlemmar - tvärtom. Styrelsen ser en risk och befarar att det kan leda till en positionering som skulle kunna vara förödande för föreningen och dess medlemmar. Man ska också ta i beaktande att det saknas möjlighet för en kooperativ hyresrättsförening att låta oberoende part ges ett inflytande över hyressättningen, såsom för de privata och allmännyttiga bolagen genom Hyresmarknadskommittén eller skiljenämndsförfarande. Styrelsens uppfattning är att den ordning som råder gynnar det gemensamma ansvarstagandet där bud med rejäl prutmån inte krävs. Ett mer öppet förfarande skulle sannolikt skapa osäkerhet bland medlemmarna, snarare än förståelse. |
När samrådet är klart anslås ett meddelande om hyrorna i samtliga portuppgångar i SKB:s fastigheter. Det är undertecknat av styrelsens ordförande och hyresutskottets ordförande gemensamt. Se årets meddelande.
På SKB:s hemsida publiceras också en kommentar. Den har inte publicerats som en nyhet på startsidan på SKB:s webbplats utan lagts ut som senaste nyhet under Mina sidor och finns i nyhetsarkivet.
I kommentaren finns en länk till en redovisning per fastighet av hyreshöjningarna i en PDF-fil.
Hyrorna började redovisas per fastighet efter att jag i en motion år 2012 framfört ett yrkande om detta som bifölls. De närmast föregående åren hade jag mejlat till vd och fått de uppgifterna. Styrelsen skrev i sitt utlåtande bland annat: ”Att hyreshöjningar redovisas per fastighet kan diskuteras. Det finns både fördelar och nackdelar med det.” Men de föreslog trots allt bifall.
Tveksam formulering i årets kommentar
I årets kommentar till hyreshöjningarna skriver styrelsen: ”Hyreshöjningen differentieras med stöd av en överenskommen modell som tar hänsyn till genomsnittlig kötid, läge, nuvarande hyra och upplåtelseinsats samt byggnadens värdeår.”
Men modellen är ”överenskommen” bara mellan styrelsen och hyresutskottet. Fullmäktige har aldrig tillfrågats. Trots att modellen tillkom genom bifall till en motion år 2014 från Segelbåten återkom inte styrelsen till stämman med ett förslag för beslut där.
I redovisningen av hyreshöjningarna anges för varje fastighet både en procentsats och ett belopp i kronor per kvadratmeter och år, för Segelbåten är det 7,14 % respektive 88 kronor per kvadratmeter och år för år 2025 .
När hyran för den enskilda lägenheten räknas ut används beloppet i kronor per kvadratmeter och år. Eftersom hyrorna i fastighet är differentierade (lägst på nedre botten och högst på högsta våningen) blir höjningen inte exakt 7,14 % , som alltså är en genomsnittlig siffra.
De framräknade totalpoängen för respektive fastighet ”ligger till grund för fördelning av den beslutade hyreshöjningen” enligt beskrivningen av modellen för hyreshöjningar. Hur totalpoängen omvandlas till procent (som senare omvandlas till kronor per kvadratmeter och år) beskrivs i modellen – se utdrag nedan.
|
4. Beräkning av hyreshöjning för förvaltningsenheten beräknas enligt följande: 4.1. De viktade snittpoängen summeras för varje förvaltningsenhet 4.2. Förvaltningsenhetens summerade snittpoäng multipliceras med förvaltningsenhetens totala boarea. Värdet utgör förvaltningsenhetens totalpoäng. 4.3. Förvaltningsenhetens totalpoäng i förhållande till summan av samtliga förvaltningsenheters totalpoäng multipliceras med den totala hyreshöjningen (för SKB) i kronor varvid förvaltningsenhetens krontalshöjning erhålls. 4.4. Förvaltningsenhetens krontalshöjning divideras med total boarea, varvid höjning i kr/kvm och år erhålls. 4.5. Den totala höjningen i kr/kvm avrundas till närmaste heltal och utgör grund för den faktiska hyreshöjningen. |
Jag har utgått från att hyreshöjningen i procent var direkt proportionell mot totalpoängen – det föreföll självklart. Men det visar sig att så inte är fallet. I själva verket är Segelbåten bland de kvarter som varje år får högre hyreshöjning i procent än vad totalpoängen indikerar, medan till exempel Tegelpråmen (norr om oss) och Basaren vid Hantverkargatan får mycket lägre hyreshöjning än vad totalpoängen indikerar.
Jag har mejlat SKB om detta – se utdrag ur mejlväxlingen.
Diagrammet nedan visar skillnaden mellan rangnumret (ordningen) för totalpoängen respektive hyreshöjningen i procent. Eftersom ordningen bör vara densamma mellan fastigheterna bör numret vara detsamma, men det är det bara för 8 fastigheter av 81.
Diagrammet nedan visar totalpoängen jämförd med hyreshöjningen i procent. Några av de fastigheter som har fått högre höjning än vad poängen indikerar visas i rött och fastigheter som fått mindre i blått..
Det har gjorts en utvärdering av modellen år 2021. Den skulle ha gjorts tidigare men blev försenad på grund av coronapandemin.
Utvärderingen sammanfattas av SKB med att "modellen fungerar väl och uppfyller grund för hyressättning enligt stadgar och hyresriktlinjer samt övriga krav på enkelhet, förutsägbarhet och stabilitet som ställts".
Rapporten kan hämtas här (PDF, 12 sidor).
Men rapporten kan ifrågasättas på flera punkter. Och den har inte lagts fram på stämman för diskussion och beslut om rekommendationerna i rapporten. Därför yrkande jag i en motion år 2022 att så skulle ske, och ett liknande yrkande fanns i en annan motion. Men båda motionerna avslogs.
Jag hävdar att modellen inte stämmer med bestämmelsen i de överordnade stadgarna om hur hyran ska sättas. Modellen lägger alldeles för stor vikt vid läge och kötid, alltså något slags attraktivitet (som inte nämns i stadgarna), medan standard (som är första faktorn i stadgarna) inte finns med i modellen. Resultatet är bland annat att äldre fastigheter i innerstaden får de högsta hyreshöjningarna.
Modellen behöver därför ändras.
I år hade jag en omfattande motion om att ändra modellen. Genom konkreta förslag och jämförelser mellan modellens parametrar och faktorerna i stadgarna visade jag att modellen strider mot stadgarna.
Jag föreslog ändringar som skulle göra att modellen stämde bättre med stadgarna. En effekt skulle vara att äldre fastigheter i innerstaden inte skulle få så höga hyreshöjningar som nu.
Få deltog i debatten, och motionen avslogs.
Om en minoritet av fullmäktige anser att något missförhållande föreligger kan de begära särskild granskning av en oberoende person, vanligen advokat enligt 9 kap. lagen om ekonomiska föreningar.
Genom en sådan granskning, upprepade motioner och stöd från andra fullmäktige lyckades jag efter fyra år stoppa styrelsens bortgallring av motioner, som startade 2016.
I en motion år 2017 föreslog jag att en särskild granskning av modellen skulle ske för att bland annat se om den överensstämmer med stadgarnas föreskrifter om hyresberäkning.
Motionen avslogs, men det finns anledning att ta upp frågan. Numera behövs ingen motion, utan det räcker med att minst en tiondel av de röstberättigade fullmäktigeledamöterna begär särskild granskning i en skrivelse direkt till Bolagsverket.
Lars Lingvall, fullmäktig