Start Blandat > Anslag om hyreshöjningar 2025 och 2026
Jag mejlade några frågor om hyreshöjningarna till uthyrningschefen Claes Berglund den 7 januari och fick svar samma dag. Nedan finns ett utdrag ur mitt mejl med hans svar. Fråga och kommentera gärna.
Jag har utgått från såsom självklart att hyreshöjningen för den enskilda fastigheten är proportionell mot den viktade totalpoängen enligt hyreshöjningsfördelningsmodellen men kan nu konstatera att så är inte är fallet.
När man sorterar fastigheterna efter totalpoäng respektive procentuell höjning borde de komma i samma ordning, men det gör de inte. Bara 8 av 81 fastigheter har samma rangnummer i de två olika sorteringarna, och för ganska många fastigheter är skillnaden i rangnummer stor. Se diagram.
Segelbåten, som har högst hyreshöjning i procent, kommer först på elfte plats när det gäller totalpoäng. Mjärden har nästan en procent lägre hyreshöjning trots att fastigheten har högre totalpoäng än Segelbåten. Ganska många fastigheter har påtagligt högre respektive påtagligt lägre hyreshöjning än vad dess totalpoäng indikerar.
Jag kan inte se att punkterna 4.2–4.5 i beskrivningen av modellen kan förklara denna omfördelning av hyreshöjningen jämfört med totalpoängen i modellen.
Och det är på samma sätt tidigare år.
Jag uppfattar detta som ett allvarligt fel och önskar dina kommentarer.
Beräkningen görs enligt följande: Utgående hyra för hela SKB multipliceras med den genomsnittliga höjning i procent som styrelsen efter samråd beslutat om. För varje förvaltningsenhet beräknas viktad snittpoäng. Den viktade snittpoängen multipliceras med förvaltningsenhetens totala bostadsarea (kvm BOA), resultatet utgör förvaltningsenhetens totalpoäng. Förvaltningsenhetens totala hyreshöjning i kr/år utgörs av förvaltningsenhetens andel av samtliga förvaltningsenheters totalpoäng. Dvs totalpoängen för varje förvaltningsenhet divideras med summan av alla förvaltningsenheters totalpoäng och multipliceras med den totala hyreshöjningen. Förvaltningsenhetens totala hyreshöjning i kr divideras sedan med den totala bostadsarean varvid höjning i kr/kvm och år erhålls.
Procentsatsen blir sedan ett resultat av höjningen (i kr/år för hela förvaltningsenheten) i förhållande till utgående hyra (i kr/år för hela förvaltningsenheten). Det betyder att den viktade snittpoängen leder till förvaltningsenhetens totala hyreshöjning i kr/år medan procentsatsen för den enskilda förvaltningsenheten blir beroende av den totala hyreshöjningen i relation till befintlig hyra.
Att Segelbåten får högre höjning trots en lägre viktad snittpoäng jämfört med exempelvis Mjärden är att Segelbåtens hyra som höjningen sätts i relation till är betydligt lägre än Mjärdens. Man kan se att Mjärdens höjning i kr/kvm och år är högre än Segelbåtens, vilket beror på att Mjärden har en högre viktad snittpoäng.
Beskrivningen i mejlet av beräkningen är sakligt densamma som modellbeskrivningens punkter 4.2–4.5, som jag har refererat till redan i mitt svar, så den beskrivningen är inget svar.
Och den beräkningen handlar bara om bostadsarea. Nuvarande hyra kommer inte in någonstans i beräkningen, så att den skulle kunna påverka den fördelning av hyreshöjningarna som ges av totalpoängen i modellen.
Claes Berglunds resonemang i sista stycket förstår jag inte. Att Mjärden får högre hyreshöjning i kronor per kvm och år beror framför allt på att 2024 års hyra, som hyreshöjningen beräknas på, är högre för Mjärden (1 580 kronor per kvm och år) än för Segelbåten (1 233 kronor per kvm och år).
Om det är så som Claes påstår, att lägre hyra ger ännu högre hyreshöjning vid omräkning EFTER den fördelning som ges av modellens totalpoäng innebär det att befintlig hyra påverkar TVÅ GÅNGER vid hyressättningen.
För övrigt står det INGET i artikeln 2015 i Vi i SKB om någon omfördelande omräkning av totalpoängtalen.
Lars Lingvall