Start Motioner > Särskild granskning av modellen för fördelning av hyreshöjningar
Motion 12 till SKB år 2017
| till styrelsens utlåtande |
| till stämmans beslut |
Hyressättningen är en viktig fråga i en kooperativ hyresrättsförening. Regeringen påpekade i propositionen om införande av kooperativ hyresrätt (prop. 2001/02:62 s. 96):
”Hyran är en väsentlig utgiftspost för de flesta boende. Det är därför viktigt att beträffande hyressättningen så långt möjligt säkerställa förutsebarhet och likabehandling. Risken för missnöje bland de boende är också överhängande, om det inte går att genomskåda grunderna för hyran. En ordning där grunderna för beräkningen av hyran anges i stadgarna är ägnad att motverka den risken.”
SKB hade motsatt sig att grunder för beräkning av hyran skulle anges i stadgarna, men regeringen och riksdagen ansåg att det var viktigt. I enlighet med lagen om kooperativ hyresrätt (2 kap. 4 §) anges därför i § 42 i SKB:s stadgar sådana grunder. De grunderna anses så viktiga att ändring av dem kräver större majoritet än ändring av stadgarna (se 3 kap. 18 b §). I propositionen påpekas också på s. 97:
”Naturligtvis måste styrelsens beslut [om hyrorna] stå i överensstämmelse med de grunder som har angetts i stadgarna.”
Fullmäktige har vid flera tillfällen, som komplettering till stadgarna, beslutat om hyresriktlinjer, efter utvärderingar av gällande regler och diskussioner på föreningsstämman. Att fullmäktige kan besluta om riktlinjer och att styrelsen ska följa dem framgår också av samma proposition på s. 97:
”Däremot bör styrelsen naturligtvis följa de riktlinjer om hyresnivån som det överordnade föreningsorganet, stämman, lämnar styrelsen, i den mån dessa riktlinjer inte strider mot lag eller föreningsstadgar.”
Hösten 2014 beslutade dock styrelsen – utan att tillfråga fullmäktige – att införa en modell för fördelning av hyreshöjningar. Inga uppgifter om värderingen av olika fastigheter i modellen har lämnats. Det innebär att inga motiveringar längre ges för hyreshöjningarna i olika fastigheter.
Modellen kritiserades i motioner år 2015. Det gällde bland annat att beskrivningen av modellen var otillfredsställande och att det var osäkert om modellen står i överensstämmelse med stadgarna – mer om det nedan. Kritik mot modellen återkom i motioner år 2016, men då avvisades samtliga motioner om hyressättningen (och åtskilliga andra) och togs inte upp på stämman. Styrelsen har senare angett att motioner om hyressättningen inte tas upp på stämman längre.
Det finns många skäl för att låta en oberoende, särskild granskare granska hur modellen fungerar och bedöma om den står i överensstämmelse med stadgarnas föreskrifter:
Den särskilda granskaren bör besvara – men inte begränsa sig till – följande frågor. (Se avsnittet Stadgarnas regler och beskrivningarna av modellen nedan för uppgifter om stadgarnas faktorer och modellens parametrar.)
Kan parametern kötid i modellen sägas avspegla alla fyra faktorerna standard, läge, ålder och förmåner i stadgarna, vilket anges i motionsvaret (styrelsens svar på motionerna om hyressättningen 2016 som redovisas i häftet Frågor om styrelsens förvaltning av SKB)? I vilken grad avspeglar parametern i så fall respektive faktor? Är de procentsatserna lika för samtliga fastigheter? Hur pass lämpligt är det att använda en parameter som avspeglar flera faktorer, speciellt om man är osäker på i vilken utsträckning den avspeglar respektive faktor?
Är det inte obestridligt att parametern kötid avser främst läge? Hur kan det i så fall motiveras att faktorn läge ska representeras även av parametern geografiskt läge/attraktivitet? Är det rimligt att läge ingår i två parametrar som tillsammans viktas till 70 procent?
Vilka aspekter av faktorn läge bör avspeglas i hyressättningen? Är det rimligt att den – som nu – avser endast avstånd till Stockholms city? Bör man inte också beakta exempelvis boendemiljön, som bullernivå, luftkvalitet och tillgång till rekreationsområden, samt närhet till service och kommunikationer?
I vilken utsträckning avspeglar parametern värdeår faktorerna standard respektive ålder? Om båda avspeglas, sker det med lämplig balans mellan dem, även med hänsyn till att de eventuellt också avspeglas av kötid? Om värdeår avspeglar faktorn ålder, tar den hänsyn till både ursprungligt byggår och ombyggnadsår på lämpligt sätt? Om värdeår inte avspeglar faktorn standard, i vilken mån avspeglas den faktorn av parametern kötid eller någon annan parameter? Har faktorn standard en rimlig avspegling i modellen?
Vad bör avses med faktorn förmåner? Kan ”förmånliga hyresvillkor” uppfattas som en förmån, vilket anges i motionsvaret, och i vilken mån kan det i så fall avspeglas av nivå på hyra? I vilken utsträckning kan faktorn förmåner avspeglas av parametern kötid, vilket anges i motionsvaret? Har faktorn förmåner en rimlig avspegling i modellen?
Hur kan parametrarna hyra och upplåtelseinsats relateras till någon av faktorerna i stadgarna? Är de lämpliga att använda för att avgöra nivån på hyran och därmed hyreshöjningen genom de beräkningar som modellen innebär? Hur stämmer detta med att hyran inte ska baseras på befintlig hyra utan sättas utifrån objektiva egenskaper hos lägenheten?
Är parametrarna och värdena för de olika parametrarna objektivt baserade?
Är ordningen mellan faktorerna i stadgarna slumpmässig, eller är de uppräknade i ordning efter betydelse eller någon annan ordning? I vilken utsträckning avspeglar modellen detta?
Vilken bedömning kan göras av det arbetsmaterial som har använts vid framtagandet av modellen? Hur pass omfattande och relevant har det varit, och hur har det utnyttjats?
Hur används modellen i praktiken? Hur mycket kan de olika parametrarnas värden för en given fastighet justeras ett visst år i samband med hyressamrådet? Hur garanteras det att sådan justering sker efter objektiva bedömningar? I vilken mån är det rimligt att inga av dessa värden görs tillgängliga för SKB:s medlemmar?
Vilken är den sammanfattande bedömningen av modellen för fördelning av hyreshöjningar? Hur pass lämplig eller olämplig är den? Med vilken säkerhet kan den bedömas stå i överensstämmelse med eller innebära ett brott mot stadgarna och övriga hyresriktlinjer? I vilken utsträckning medverkar modellen till att det är möjligt att ”genomskåda grunderna för hyran”?
Enligt § 42 i SKB:s stadgar ska hyran baseras på faktorerna storlek, standard, läge, ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.
I modellen baseras beräkningen på parametrarna kötid (40 %), geografiskt läge (30 %), hyra (20 %), upplåtelseinsats (5 %) samt värdeår (5 %) – olika benämningar på parametrarna har använts.
Modellen har beskrivits genom bilder visade hösten 2014, artikel i Vi i SKB april 2015 samt svar på motioner om hyrorna 2016. Beskrivningarna är delvis motstridiga.
Enligt artikeln tar modellen hänsyn till ”kötid, geografiskt läge, kostnad (hyra samt upplåtelseinsats) och standard” – ålder och förmåner finns inte med i beskrivningen av modellen. I motionsvaret sägs att parametern kötid ensam avspeglar alla fyra faktorerna standard, läge, ålder och förmåner. (Faktorn storlek tillgodoses genom att hyran anges per kvadratmeter.)
I bilderna och artikeln benämns den sista parametern standard, vilken mäts genom värdeår, medan benämningen byggår/värdeår används i motionsvaret, där den sägs avspegla ålder.
I bilderna används benämningen geografisk attraktivitet men i motionssvaret geografiskt läge, och det är i artikeln reducerat till enbart centralt kontra perifert läge i tio icke specificerade grupper.
Bilderna är rätt summariska, medan artikeln delvis är invecklat matematisk, där det är svårt att förstå hur uträkningarna avspeglar verkliga förhållanden.
I artikeln anges att modellen baseras på ”en mycket stor mängd olika modeller, bland annat från andra fastighetsägare, data och fakta”. Inget som helst material från arbetet med modellen har dock presenterats. Det ökar inte tilliten till modellen.
I motionssvaret anges att modellen motsvarar stadgarna följande sätt:
| parameter i modellen | faktor i stadgarna |
|---|---|
| kötid | standard + läge + ålder + förmåner |
| geografiskt läge/attraktivitet | läge |
| hyra respektive upplåtelseinsats | förmåner |
| värdeår | ålder |
Frågor kring dessa beskrivningar återfinns i avsnittet Frågor att besvara ovan.
Förslag om särskild granskare ska enligt 8 kap. 17 § [numera 9 kap. 2 §] lagen om ekonomiska föreningar bifallas om minst en tiondel av samtliga röstberättigade (i SKB:s fall fullmäktigeledamöter) röstar för förslaget. Enligt lagen ska ett yttrande över granskningen avges till föreningsstämman, och styrelsen ska se till att yttrandet tillhandahålls medlemmarna.
Med hänvisning till det anförda yrkar jag att föreningsstämman i enlighet med 8 kap. 17 § lagen om ekonomiska föreningar beslutar
att Bolagsverket ska utse en granskare för särskild granskning av den av styrelsen beslutade modellen för fördelning av hyreshöjningar, med uppgift att i enlighet med vad som anförs i motionen granska hur modellen fungerar och i vilken mån den överensstämmer med och innebär en god tillämpning av stadgarnas föreskrifter om hyresberäkning jämte övriga hyresriktlinjer samt föreslå åtgärder som kan behöva vidtas med anledning av granskningen.
Lars Lingvall
Fullmäktig Segelbåten
| till motionen |
Enligt 3 kap 6 § lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt ska hyresgästen betala den hyra som föreningen bestämmer. Enligt SKBs stadgar fastställs hyrorna för bostadslägenheterna av styrelsen efter samråd med hyresutskottet. De totala hyresintäkterna inom SKB ska bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.
För en nyproducerad fastighet fastställs den genomsnittliga hyresnivån som krävs för att täcka dess kostnader, över tiden. De stadgeenliga kriterierna tillämpas genom bovärdeklassning där hänsyn tas till lägenhetens storlek, läge inom fastigheten samt övriga förmåner såsom förekomst och storlek på balkong, utsatthet för störningar etc.
För det befintliga beståndet tillämpas sedan 2015 en mellan styrelsen och hyresutskottet gemensamt utarbetad hyreshöjningsfördelningsmodell. Modellen tillämpas enbart för differentiering av den årliga hyreshöjningen, inte för den totala utgående hyran. Syftet är att objektiva faktorer ska styra differentieringen av hyreshöjningen och därigenom öka förutsägbarheten. Lägenhetens hyra baserad på storlek tillgodoses genom att hyran anges i kronor per kvadratmeter. För att uppfylla kriterierna standard, läge, ålder och övriga förmåner tillämpas parametrarna kötid, geografiskt läge, befintlig hyra och upplåtelseinsats samt byggår/värdeår. Dessa parametrar poängsätts i en tabell där läge och kötid ges störst vikt.
Hyreshöjningsfördelningsmodellen innebar för 2016 att den generella hyreshöjningen om 1,25 procent ledde till höjning för enskilda fastigheter om 0–1,89 procent eller 0–20 kronor/ kvadratmeter och år. Den generella höjningen om 0,85 procent för 2017 ledde till höjning för enskilda fastigheter om 0–1,31 procent eller 0–14 kronor/kvadratmeter och år. Om man bortser från de nyproducerade fastigheterna som var undantagna från hyreshöjning var lägsta hyreshöjning 0,39 procent respektive 5 kronor/kvadratmeter och år. För en lägenhet om 77 kvadratmeter var spridningen på höjningen 32–90 kronor/månad.
Styrelsen har vid flera tillfällen informerat om hyreshöjningsfördelningsmodellen i syfte att klargöra hur den fungerar och vilka kriterier som påverkar hyreshöjningen. Att utforma ett hyressättningssystem som uppfattas som rättvist av alla och är helt förutsägbart låter sig inte göras. Enligt stadgarna ska hyressättningen för den enskilda lägenheten baseras på ovan angivna kriterier. Styrelsen anser att hyreshöjningsfördelningsmodellen på ett fullt godtagbart sätt lever upp till stadgarnas intentioner vad gäller de årliga hyreshöjningarna.
Under 2016 inkom ett flertal förvaltningsärenden gällande hyressättning. Hyresutskottet redogjorde då för sin uppfattning och framhöll att hyreshöjningsfördelningsmodellen ger större förutsägbarhet samt att den på ett tydligare sätt speglar medlemmarnas sammantagna preferenser för attraktiviteten av de olika kvarteren och lägenheterna. Därigenom framgår medlemmarnas sammanvägda uppfattning av de i stadgarna angivna faktorerna för hyressättningen. Vidare öppnade hyresutskottet för en gemensam utvärdering när modellen givits möjlighet att verka under förslagsvis fem år, för att få ett stabilt underlag för eventuella förändringar.
Styrelsen ansåg vid besvarande av 2016 års förvaltningsärenden (nummer 26–31) att hyreshöjningsfördelningsmodellen fungerar väl och tjänar sitt syfte vad gäller differentiering av hyreshöjningar. Efter att ha tillämpat den i tre år (för 2015, 2016 och 2017) finner styrelsen ingen anledning att ompröva sin ståndpunkt. Modellen fungerar väl och styrelsen är inte beredd att omarbeta den.
Motionären föreslår att föreningsstämman ska hemställa att Bolagsverket ska utse en granskare för särskild granskning av hyreshöjningsfördelningsmodellen vad gäller hur den fungerar och i vilken mån den överensstämmer med och innebär en god tillämpning av stadgarnas föreskrifter om hyresberäkning jämte övriga hyresriktlinjer samt föreslå åtgärder föranledda av granskningen.
I styrelsens svar på motion nr 1 återfinns en detaljerad redogörelse för vad en särskild granskning innebär och när lagstiftaren tänkt att sådan åtgärd ska tillgripas. Sammanfattningsvis beskrivs åtgärden som en extraordinär åtgärd, som avses komma ifråga när det föreligger eller kan misstänkas föreligga oegentligheter eller andra missförhållanden i föreningen som bör utredas genom en specialundersökning. Vidare krävs att minst en tiondel av samtliga röstberättigade biträder sådant förslag. Föreningen svarar för granskarens arvode, vilket kan medföra en betydande kostnad.
Hyreshöjningsfördelningsmodellen är utformad i samverkan mellan styrelsen och hyresutskottet. Ingendera av parterna finner anledning att redan efter tre år förändra modellen. Modellen reglerar hur en generell hyreshöjning ska differentieras baserat på objektiva kriterier vilka enligt styrelsens uppfattning lever upp stadgarnas bestämmelser om vad som ska ligga till grund för hyressättning av enskild lägenhet. De frågor som motionären lyfter fram kan inte anses utgöra grund för en sådan extraordinär åtgärd som en särskild granskning innebär, då det varken föreligger eller misstänks föreligga oegentligheter eller andra missförhållanden som bör utredas genom specialundersökning.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att avslå motionen.
Den nya modellen har bara använts under tre år och vi anser därför att den föreslagna perioden på fem år först måste ges möjlighet att verka för att få ett stabilt underlag för eventuella förändringar.
| till motionen |
Läs kortfattad redogörelse för hanteringen vid stämman, inklusive anförande av kvarterets fullmäktig Lars Lingvall.
Stämman beslöt i enlighet med styrelsens förslag
att avslå motionen.