Start Motioner Korrigering av 2023 års hyreshöjningar samt publicering av gällande beskrivning av hyreshöjningsfördelningsmodellen
Motion 15 år 2023 till SKB
| till styrelsens utlåtande |
Motionen i korthet
Årets hyreshöjningar är ovanligt kraftiga, i vissa fall närmare 5 procent. Samtidigt har ett par fastigheter fått noll i höjning. Det strider mot stämmobeslutet om högst 4 procents hyreshöjningsskillnad mellan SKB:s fastigheter. Hyreshöjningarna behöver därför korrigeras och felaktigt inbetald hyra betalas tillbaka.
Det finns ingen fullständig beskrivning av hyreshöjningsfördelningsmodellen på hemsidan, trots att hyran är en viktig fråga för alla boende och även för köande, som eventuellt kommer att hyra senare. Gällande version av modellen bör finnas där.
(Se även Segelbåtens hemsida: https://skbsegelbaten.se/div/hyresh_2023.htm)
Diagrammet ovan visar årets hyreshöjningar jämfört med förra årets. De är mycket högre än vanligt i år. För vissa fastigheter är höjningen närmare 5 procent. Samtidigt har två fastigheter fått noll i hyreshöjning.
Hur går det ihop med stämmobeslutet om högst 4 procents skillnad mellan SKB:s fastigheter? Borde inte maximal höjning vara 4 procent? Höjningen är högre än 4 procent för 27 av 80 fastigheter – en tredjedel av alla fastigheter.
Från SKB säger man att det är en ”tolkningsfråga” om de två fastigheterna med noll i hyreshöjning ska räknas med eller inte: ”Att någon enskild fastighet får 0 kr i höjning är inte att betrakta som hyreshöjning.” Men det står ”0” i spalten ”Höjning … (kr/kvm och år)” och ”0,00%” i spalten ”Höjning … (procent)” för de två fastigheterna i den PDF där höjningarna redovisas.
Om det är tveksamt hur ett beslut ska tillämpas är det första man ska göra att gå tillbaka till det dokument där förslaget presenterades. Det är styrelsens förslag till stämman 2003 om ändring av riktlinjerna för hyressättningen. Där står det under rubriken ”Spärr mot höga hyreshöjningsskillnader” (s. 21 i motionshäftet 2003):
”Spärren bör konstrueras så att den högsta tillåtna hyreshöjningsskillnaden mellan olika fastigheter ett enskilt år begränsas till fyra procentenheter. Det innebär i praktiken följande: Om t ex en av fastigheterna inte får någon hyreshöjning alls, så kan ingen annan fastighet få en större hyreshöjning än fyra procent.”
Kan det sägas tydligare? Varför har inte styrelsen tittat här?
Styrelsen brukar för övrigt säga att man vissa år höjer lite mer än nödvändigt för att kunna hålla en jämn hyresutveckling över tid. I utlåtandet över motion 5 år 2021 sade styrelsen att man hade som målsättning ”att säkerställa SKBs långsiktiga välmående samt möjliggöra en stabil hyresutveckling med jämna och måttliga höjningar varje år, så att tillfälliga/bestående kostnadstoppar inte ger kraftiga hyresökningar enskilda år”. Det går inte ihop med de kraftigt ökade höjningarna i år.
Styrelsens tillämpning av föreningsstämmans beslut om maximal hyreshöjningsskillnad på 4 procent är felaktig. Årets hyreshöjningar behöver korrigeras så att det beslutet följs.
Korrigeringen kan för övrigt inte göras på samma sätt som SKB har korrigerat höjningen för de tre fastigheter som enligt modellen egentligen skulle ha högre hyreshöjning än de har fått – man har bara kapat höjningen för dessa tre fastigheter.
Om man sänker hyreshöjningen till samma nivå för en tredjedel av alla fastigheter och låter den vara oförändrad för övriga, då rubbas förstås fördelningen enligt hyreshöjningsfördelningsmodellens parametrar och poängsättningen av dem för respektive fastighet.
Från SKB har man också hänvisat till en ”tillämpningsprincip” om att ”nyproducerade fastigheter ska vara fullt inflyttade senast 30 juni året före höjningsåret” för att få någon hyreshöjning. Men den principen ”finns inte nedtecknad”. Hur pass giltig är den då?
Inte heller själva modellen verkar vara ordentligt nedtecknad. När jag vill läsa gällande beskrivning av modellen får jag svaret att den är ”bäst beskriven” i utvärderingsrapporten från år 2021 ”kompletterat med den övriga information som finns på webben: Lagar, stadgar och riktlinjer”, där det hänvisas till en artikel i Vi i SKB 2015. I de två dokumenten är för övrigt antalet parametrar olika: fem respektive fyra.
Ska gällande beskrivning av modellen finnas bara som en del av en utvärderingsrapport, publicerad sju år efter modellen, kombinerat med bland annat en ofullständig artikel i Vi i SKB, där beskrivningarna dessutom skiljer sig åt? Jag tycker inte det.
Gällande beskrivning av hyreshöjningsfördelningsmodellen bör läggas till på SKB:s hemsida och uppdateras när den ändras.
Jag yrkar att föreningsstämman beslutar
1. att ge styrelsen i uppdrag att korrigera 2023 års hyreshöjningar så att stämmobeslutet om maximal hyreshöjningsskillnad mellan SKB:s fastigheter på 4 procent följs samt att återbetala det som har betalats för mycket i hyra, förslagsvis genom avdrag på kommande hyresdebiteringar, samt
2. att ge styrelsen i uppdrag att se till att senaste version av hyreshöjningsfördelningsmodellen – inklusive eventuella tillämpningsprinciper – finns publicerad på SKB:s hemsida, tillgänglig för alla medlemmar.
Lars Lingvall, fullmäktig Segelbåten
| till motionen |
Hyresutskottet anser att hyreshöjningsfördelningsmodellen fungerar bra. Det visade inte minst genomlysningen efter de första sju åren. Om fyra år är det dags för en utvärdering igen och då finns möjlighet till förändringar i upplägget, om så är motiverat.
Hyresutskottet emotser en tydligare förklaring av hyreshöjningsfördelningsmodellen presenterad på SKB:s hemsida. Det är viktigt att medlemmarna ges möjlighet att förstå hur modellen fungerar och vilka faktorer som påverkar.
Båda motionärerna har i sin hyresjämförelse missat att de två 0%-fastigheterna var undantagna från beräkningsunderlaget och därför inte skulle påverka slutresultatet.
I övrigt anser vi att stadgarnas intentioner har följts genom att hyreshöjningsfördelningsmodellen användes vid fastställande av 2023 års hyror.
Hyreshöjningsfördelningsmodellen tillkom som resultatet av ett arbete utfört av en arbetsgrupp som tillsattes efter föreningsstämman 2013. Därmed kunde 2014 års föreningsstämma, vid behandling av motion 67, konstatera att en arbetsgrupp var bildad och stämman biföll motionärens förslag att styrelsen, i samråd med hyresutskottet, skulle utarbeta och presentera en modell för hyressättningen. Modellen presenterades vid 2014 års fullmäktigedag och har tillämpats från och med 2015 års hyreshöjning.
Ett av målen med modellen var att den, inom ramen för stadgar och hyresriktlinjer, skulle undanröja de inslag av godtycklighet och oförutsägbarhet som motionärer tidigare gett uttryck för. I yttrande över motion 2017/12 föreslog hyresutskottet att hyreshöjningsmodellen skulle utvärderas efter fem års tillämpning. En utvärdering har gjorts, om än först efter sju års tillämpning (försening på grund av coronapandemin).
Utvärderingsgruppen bestod av representanter för styrelsen, hyresutskottet och arbetet biträddes av tjänstemän. Resultatet utmynnade i en rapport (2021-09-08) som tydligt redovisar modellens mål och syfte, konstruktion, måluppfyllelse och utfall. Rapporten sammanfattas med att modellen fungerar väl och fyller sitt syfte. Slutsatsen delas av såväl styrelsen som hyresutskottet.
Frågan om differentiering av hyreshöjningar var föremål för flera motioner innan hyreshöjningsfördelningsmodellen infördes, bland annat kan nämnas motionerna 2013/53, 2013/54, 2014/67 och 2014/68. Efter modellens tillkomst har modellen ifrågasatts i bland annat motionerna/ förvaltningsärendena 2016/26, 2016/27, 2016/28, 2016/29, 2016/30, 2016/31, 2016/34, 2017/12, 2020/16, 2022/12, 2022/13 och 2022/14. Vid behandlingen av dessa ärenden vid aktuella föreningsstämmor har utgången varit att modellen även fortsättningsvis ska tillämpas.
De argument mot modellen som framförs i årets motioner är i huvudsak besvarade och behandlade genom tidigare motioner i samma fråga. Vidare finns kompletterande information och argument i utvärderingsrapporten, liksom det på SKBs webbplats finns uppgifter om poängvärdena för varje förvaltningsenhet, inklusive de parametrar som ingår i modellen och deras viktning.
En ny fråga som tas upp gäller tillämpningen av fyraprocentspärren mellan lägsta och högsta hyreshöjning ett enskilt år. Motionärerna jämför befintliga fastigheter med nyproduktion, som undantagits från hyreshöjning. Vid samråd om 2023 års hyreshöjning, mellan styrelsen och hyresutskottet, förelåg enighet kring frågan om att exkludera nyproducerade fastigheter. Som en konsekvens av det tillämpades hyresriktlinjernas fyraprocentspärr mellan lägsta och högsta hyreshöjning i befintligt bestånd, vilket styrelsen anser vara i enlighet med hyreshöjningsfördelningsmodellen.
Sammanfattningsvis:
Mot denna bakgrund finner styrelsen inte att det finns skäl att arrangera en fullmäktigedag med modellen som tema. Styrelsen har heller inte för avsikt att redovisa det arbetsmaterial som i sin tid utgjorde underlag för utformningen av modellen eller motiven för de parametrar som ingår i modellen.
Styrelsen finner att förslaget att tydligare redovisa modellen för hyreshöjningsfördelning och dess tillämpning på föreningens webbplats tillför ett mervärde för föreningens medlemmar.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att bifalla andra att-satsen i motion 15,
att avslå motion 14 och första att-satsen i motion 15.
| till motionen |
Se även sida om hyreshöjningarna 2023