Start Motioner Ändring av hyreshöjningsfördelningsmodellen så att den kan uppges överensstämma med stadgarna
Motion år 2024
Motionen i korthet
Hyreshöjningsfördelningsmodellen beslutades av styrelsen trots att stämman hade gett uppdraget och enligt all praxis också skulle besluta. Fullmäktige har inte fått diskutera modellen, förklaringar till modellens konstruktion har inte lämnats av arbetsgruppen och inte heller efteråt av styrelsen, och inga rapporter eller underlag har lämnats ut.
Det kan då vara dags att diskutera modellen konkret genom att jämföra med en ändrad modell. Min genomgång visar att befintlig modell inte stämmer med stadgarna. Den ändrade modell jag föreslår kan däremot anses stämma med stadgarna. Därför bör förslaget om den ändrade modellen bifallas.
Genom bifall till en motion år 2014 fick styrelsen i uppdrag att utarbeta en modell för fördelning av hyreshöjningar. Den fastställdes av styrelsen, trots att föreningsstämman borde ha beslutat – ett uppdrag från stämman ska redovisas tillbaka till stämman, som sedan beslutar.
Därefter har kritik och frågor framförts i ett flertal motioner. Men styrelsen har svarat i svepande ordalag. Man har inte förklarat hur man kom fram till parametrarna i modellen och deras viktning. Man har inte redovisat något underlag för modellen.
Eftersom hyran är högst konkret och väsentlig för alla boende – och eftersom hyresutvecklingen är väsentlig också för köande – är den bristande informationen djupt otillfredsställande.
Vid motionsmötet 2023 undrade vice ordföranden varför vi som kritiserar modellen inte kommer med en annan modell. Här kommer därför min: en ändring av nuvarande modell.
Vid stämman 2023 bifölls en motion om att publicera aktuell version av modellen. Denna information saknades på hemsidan trots att modellen har använts i nio år. Och informationen saknas fortfarande. En adekvat beskrivning av modellen som omedelbart kunde publiceras fanns alltså inte. Den bästa beskrivning som föreligger är därmed den i vårnumret 2015 av Vi i SKB.
Modellens första parameter sägs ge en ”uppfattning om medlemmarnas sammantagna uppskattning av lägenheternas attraktivitet”. De senaste fem årens genomsnittliga kötid används som mått.
Men något som mycket mer direkt speglar attraktiviteten hos en lägenhet är medlemmarnas intresse för lägenheten – helt enkelt antalet intresseanmälningar.
Det värdet har under åren 2021–2023 varierat mellan 0 och 1 165. (Värden under 15 har förekommit endast för Docenten i Uppsala och Kronogården i Ursvik.)
Också det faktum att antalet intresseanmälningar varierar mer än kötiden och alltså ger större utslag innebär att detta antal fångar attraktiviteten bättre.
Antalet intresseanmälningar är också ett mer stabilt mått. Speciellt för vissa fastigheter kan man se stor skillnad mellan de kötider som krävts för att få en lägenhet. Enstaka medlemmar med lång kötid som flyttar in i en fastighet med normalt ganska kort kötid ändrar den genomsnittliga kötiden rätt avsevärt men innebär inte att medlemsintresset har ökat i motsvarande utsträckning. Med kötid som mått innebär nyinflyttade medlemmar med lång kötid en belastning för de boende i fastigheten, eftersom medlemmen bidrar till höjda hyror för dem. Det är olämpligt av flera skäl.
Antalet intresseanmälningar bör därmed ersätta kötid. (Indelningen i deciler behöver anpassas efter de värden på antal intresseanmälningar som förekommer.)
Det kan också ifrågasättas om attraktivitet över huvud taget får ligga till grund för hyressättningen. Enligt den paragraf i stadgarna som anger grunderna för beräkning av hyran – så viktig att den är obligatorisk enligt lagen om kooperativ hyresrätt – ska hyressättningen baseras på ”storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner”. Inget av det är attraktivitet.
Och stadgarna är överordnade. Ett stämmo- eller styrelsebeslut som innebär brott mot stadgarna är i princip ogiltigt.
Det enda som kan motivera att hyran baseras på attraktivitet är om stadgarnas faktor ”läge” uppfattas inkludera hur en fastighet är belägen i förhållande till sådant som kommunikationer, service, natur, ostördhet och annat.
Modellens andra parameter är ”fastighetens geografiska belägenhet”, alltså en ytterligare variant och förstärkning av stadgarnas ”läge”. Men det enda som modellen tar hänsyn till är avståndet till Stockholms innerstad – inga andra aspekter av geografiskt läge. Parametern borde snarare heta ”Citynärhet”. Och fastigheten i Uppsala vet man inte hur man ska hantera.
De två första parametrarna i modellen – som motsvarar den tredje faktorn i stadgarna – viktas till hela 70 procent av det sammanlagda poängtalet. Det är orimligt mycket.
Modellens tredje parameter baseras på nuvarande hyra och upplåtelseinsats. Men det finns ingen grund i stadgarna för att hyran ska baseras på nuvarande hyra – att fastigheter med lägre hyra ska få större höjning och att fastigheter med högre hyra ska få mindre höjning.
Det innebär dessutom en inriktning mot marknadshyror, trots att styrelsen vid flera tillfällen har uttalat att man inte eftersträvar marknadshyror. Vid beslutet år 2003 om nya hyresriktlinjer stod det ”nej till marknadshyror” i styrelsens förslag, och detsamma antecknades i protokollet på förslag av dåvarande styrelseordföranden Göran Långsved.
Den grupp som har utvärderat modellen resonerar tillkrånglat om att fastigheterna ska ”hyressättas i förhållande till varandra” som om detta vore något märkvärdigt som man behövde fundera mycket över för att förstå. Man pratar också om ”befintlig hyresnivå kontra stadgarnas krav” som om stadgarna kunde åsidosättas. Och med detta argumenterar man för att ”även beakta nuvarande hyresnivå och upplåtelseinsats”.
Utvärderingsgruppens resonemang håller inte. Den tredje parametern behöver strykas.
Modellens fjärde parameter anges avspegla standard men är bara det så kallade värdeåret, i princip året då fastigheten byggdes, eventuellt korrigerat för senare ombyggnader. Den speglar egentligen bara stadgarnas faktor ålder.
Stadgarnas faktor standard tar modellen inte hänsyn till, vilket är en stor brist. I beskrivningen påstår man: ”SKB har inga fastigheter med dålig standard.” Hur pass dålig standarden är i SKB:s äldre fastigheter i innerstaden är naturligtvis en bedömningsfråga. Men att standarden varierar inom SKB:s fastighetsbestånd – och är väsentligt bättre i nyare fastigheter än äldre – är ett obestridligt faktum.
Eftersom modellen saknar en parameter som motsvarar faktorn ”standard” – den faktor som räknas upp i stadgarna efter ”storlek” – behöver modellen kompletteras. Därför krävs en klassificering av SKB:s fastigheter i fråga om standard.
I avvaktan på en sådan klassificering kan man öka viktningen av parametern med värdeår, så att den tillfälligt representerar två faktorer i stadgarna. Äldre fastigheter har ju generellt sett sämre standard, medan nyare har bättre standard.
Genomgången ovan visar att hyreshöjningsfördelningsmodellen inte står i överensstämmelse med stadgarna. Det är därför angeläget att ändra modellen.
I stadgarna räknas fyra faktorer upp. Det anges ingen viktning mellan dem, men man kan lugnt utgå från att det viktigaste räknas upp först. Det är storlek, vilket är okontroversiellt, eftersom hyran anges i kronor per kvadratmeter. Därefter kommer standard, följt av läge och ålder.
En rimligare viktning av parametrarna i modellen är följande:
stadgarnas två faktorer standard och ålder
genom värdeår 60 procent,
stadgarnas faktor läge
genom antal intresseanmälningar 20 procent,
genom geografiskt läge (citynärhet) 20 procent.
Översiktligt kan ändringarna beskrivas på detta sätt:
Ålder med tillägg för standard viktas upp från 5 % till 60 % (högre ålder ger lägre hyreshöjning).
Läge viktas ner från två parametrar med totalt 70 % till två med totalt 40 % (bättre läge ger högre hyreshöjning).
Modellens parameter för hyra och upplåtelseinsats med vikten 25 % stryks.
Även efter denna korrigering av modellen är det inte säkert att den stämmer helt med stadgarna. Men den stämmer i varje fall betydligt bättre med stadgarna än nuvarande modell.
Jag yrkar att föreningsstämman beslutar
1. att ge styrelsen i uppdrag att utarbeta ett förslag till ändring av hyreshöjningsfördelningsmodellen för beslut av föreningsstämman
och
att ändringsförslaget ska ha följande inriktning:
a) I första parametern (attraktivitet) ersätts genomsnittlig kötid av genomsnittligt antal intresseanmälningar,
b) första parametern viktas till 20 procent,
c) andra parametern (geografiskt läge) viktas till 20 procent,
d) tredje parametern (hyra och upplåtelseinsats) stryks och
e) fjärde parametern namnändras från Standard till Ålder och standard och viktas till 60 procent
samt
2. att ge styrelsen i uppdrag att klassificera SKB:s fastigheter i fråga om standard, för senare användning i hyreshöjningsfördelningsmodellen.
Lars Lngvall, fullmäktig Segelbåten