Start Motioner > Redovisning i fråga om hyreshöjningar

Motion till SKB år 2016
behandlad som ”förvaltningsfråga” 31

Styrelsen avvisade år 2016 två tredjedelar av alla motioner och tog inte upp dem på ordinarie föreningsstämma. Inte heller på den extra föreningsstämman för behandling av avvisade motioner fattades några beslut om enskilda motioner.

Läs mer på sidan Motionsavvisning.

Redovisning i fråga om hyreshöjningar

Under rubriken Regler och riktlinjer på SKB:s hemsida hänvisas i fråga om modellen för fördelning av hyreshöjningar till den bildpresentation som visades på fullmäktigedagen 2014. Den är översiktlig och förenklad. En bättre – men inte tillräckligt utförlig – redovisning finns i Vi i SKB, april 2015, s. 17. Ett särtryck av den – eller en bättre redogörelse – borde finnas som referens i stället.

Det som är allvarligt i fråga om modellen är dock att inga uppgifter om poäng för SKB:s olika fastigheter har redovisats, trots yrkande i en motion förra året (nr 40) om att styrelsen skulle redovisa dem.

För åren 2015 och 2016 innebär detta: Det finns inga konkreta motiveringar per fastighet (eller ens område) för hur hyreshöjningarna har fördelats. De bristfälliga motiveringar för hur hyreshöjningarna fördelats på olika fastigheter som vi tyvärr varit vana vid har alltså ersatts av något ännu sämre.

Det är inte rimligt och ska inte behöva accepteras.

Jag yrkar att föreningsstämman beslutar

att ge styrelsen i uppdrag att på hemsidan snarast redovisa poängtalen för 2015 och 2016 för samtliga fastigheter/förvaltningsenheter för de fyra parametrar som används i modellen för fördelning av hyreshöjningar.

Lars Lingvall
fullmäktig Segelbåten

Styrelsen har klumpat ihop samtliga motioner som på något sätt tagit upp hyressättningen och skrivit ett gemensamt svar på dem. Därmed framgår det inte vilka argument som styrelsen anför i fråga om respektive motion.

”Styrelsens svar frågorna 26–31”

Styrelsen har, bland annat inom sitt ansvar, att bestämma de totala hyresintäkterna för att säkerställa en långsiktigt god ekonomi inom föreningen. Detta inkluderar att sätta en nivå på hyresintäkterna som speglar bedömd kostnadsutveckling, för exempelvis räntekostnader samt olika typer av driftkostnader. I takt med att SKBs fastighetsbestånd ökar, växer föreningens framtida åtagande vad gäller underhåll av föreningens fastigheter (att hålla fastigheterna i gott skick) vilket också påverkar hyresuttaget. Ytterligare en faktor som påverkar hyressättningen är SKBs nyproduktion som idag genomförs på ett sådant sätt att SKBs skuldsättning ligger på en acceptabel nivå – detta genom ”uppbyggnaden” av föreningens egna kapital (bestående av resultatmässiga överskott och insatser).

Inför ett beslut om eventuell hyresändring genomförs årligen (vanligtvis under hösten) ett samråd med hyresutskottet. Detta i enlighet med §29 i SKBs stadgar. Under de senaste åren har olika arbetsgrupper, bestående av medlemmar från styrelsen, hyresutskottet och SKBs förvaltning, arbetat med att utvärdera SKBs riktlinjer för hyressättning (senast under 2015) samt tagit fram en hyresfördelningsmodell. Modellen möjliggör – utifrån stadgarnas §42 där den enskilda lägenhetens hyressättning ska baseras på storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten – att beräkningsmässigt samt bedömningsmässigt fördela hyresförändringar mellan förvaltningsenheter och lägenheter. Den högsta tillåtna hyreshöjningsskillnaden mellan olika fastigheter ett enskilt år är begränsat till fyra procentenheter. För 2016 uppgick den generella hyreshöjningen till 1,25 procent där spridningen mellan enskilda fastigheters höjningar uppgick till 0–1,89 procent eller 0–20 kr/kvm/år. Oavsett spridning mellan enskilda fastigheter är det alltid styrelsens ambition att över tid ha en generellt jämn hyresutveckling.

Mellan styrelsen och hyresutskottet råder det idag enighet om hur hyressättningen praktiskt ska tillämpas, både vad gäller vilka bedömningsparametrar som ska finnas med i modellen samt viktningen av dessa. Målet är en enkel och förutsägbar modell där hyressättningen baseras på en samlad bedömning för hela fastighetsbeståndet – inte enskilda fastigheter. Modellen medför en konsekvent bedömning, utan godtycklighet. Vid framtagandet av modellen fördes följande resonemang/argument vad gäller bedömningsparametrar och dess relevans vad gäller §42 i SKBs stadgar:

*Enligt §42 ska hyressättningen för den enskilda lägenheten även baseras på lägenhetens storlek vilket tillgodoses genom att hyran anges i kronor per kvadratmeter.

Ovanstående parametrar poängsätts enligt en framtagen poängtabell där läge och kötid bedöms ha störst relevans vid hyressättning.

Styrelsen är medveten om svårigheten att finna ett hyressättningssystem som är fullständigt rättvist då bedömningsfaktorer och dess relativa betydelse värderas olika, såväl bland enskilda individer som grupper. Styrelsen har vid olika tillfällen informerat om hyresfördelningsmodellens konstruktion och att diskutera detaljer i poängsättningen i ett vidare sammanhang bedöms inte som meningsfullt av just detta skäl – att man gör så olika bedömningar av olika parametrar och dess betydelse. Att åberopa §28 Skyldighet att höra föreningsstämman i hyressättningsfrågor är felaktigt då det framgår i §29 att det är styrelsen som sätter hyrorna och att detta sker i samråd med hyresutskottet.

Hyresfördelningsmodellen har nu tillämpats i två år (för 2015 och 2016) och styrelsen anser att denna fungerar väl. Styrelsen är i nuläget inte beredd att ompröva eller omarbeta hyresfördelningsmodellen.

Styrelsen anser därmed frågorna 26–31 besvarade.

Hyresutskottet har avgett ett gemensamt svar på flera motioner.

”Hyresutskottets svar frågorna 26–34”

Hyresutskottets uppfattning om den nya hyresfördelningsmodellen från 2014, jämfört med tidigare, är som följer:

Den ger större förutsägbarhet av fördelningen.

Den speglar på tydligare sätt medlemmarnas sammantagna preferenser för attraktiviteten av de olika kvarteren och lägenheterna. På det sättet framgår medlemmarnas sammanvägda uppfattning av de i stadgarna angivna faktorerna för hyressättningen.

Informationen från styrelsen om hur den nya hyresfördelningsmodellen fungerar och dess påverkan på de olika kvarteren kan behöva förtydligas då det tycks föreligga vissa missförstånd.

Den nya modellen har bara använts under två år och vi anser därför att den föreslagna perioden på fem år först måste ges möjlighet att verka för att få ett stabilt underlag för eventuella förändringar.