Start Motioner SKB ska verka i Stockholms län – verksamheten i Uppsala bör avvecklas och fastigheten säljas
Motion 4 år 2021 till SKB
| till styrelsens utlåtande |
Förslaget i korthet
SKB bör bygga där medlemmarna vill bo, och deras intresse för Uppsala är mycket lågt. Antalet intresseanmälningar till lediga lägenheter visar tydligt att SKB:s medlemmar föredrar centralt belägna lägenheter i Stockholm.
Ett skäl för att bygga mycket är att många står i kö. Men många av lägenheterna i Uppsala kommer att gå till personer som snabbt blir medlemmar. Det är inte att prioritera SKB:s gamla medlemmar. Turordningen urholkas.
Utvidgningen utanför Stockholms län har dessutom skett utan att styrelsen har tillfrågat fullmäktige i förväg, vilket krävs enligt stadgarna när det gäller principiellt och ekonomiskt viktiga frågor.
Som geografisk policy bör anges att mark och fastigheter ska ligga inom Stockholms län med fokus på centralare delar av länet. Det bör också skrivas in i stadgarna att SKB:s verksamhetsområde är Stockholms län.
Verksamheten i Uppsala bör avvecklas och fastigheten säljas.
I flera motioner 2019 och 2020 har bygget i Uppsala och utvidgningen av SKB:s verksamhet utanför Stockholms län ifrågasatts.
SKB bör utnyttja sina resurser på bästa sätt. Då bör man bygga där medlemmarna vill bo, och deras intresse för Uppsala är mycket lågt. Som skäl för att bygga mycket har styrelsen angett att många står i kö. Men bygger man i Uppsala kommer många lägenheter att gå till personer som inte varit medlemmar tidigare. Det är inte att prioritera SKB:s gamla medlemmar och bygga för att minska kön. Att nya medlemmar och medlemmar med kort kötid får lägenhet före dem som stått länge i kön innebär också att turordningens värde urholkas.
Och hur mycket tänker sig styrelsen att SKB:s verksamhetsområde ska utvidgas? Styrelsens ordförande säger i Vi i SKB oktober 2019 att Linköping och Gävle kan ”inkluderas i stockholmsregionen” och antyder därmed att SKB skulle kunna bygga där.
Det innebär också högre kostnader och problem av olika slag att ordna med förvaltning, underhåll med mera på orter som ligger långt från SKB:s huvudsakliga verksamhet. Kontakterna blir med nödvändighet sämre. Och i vilken utsträckning kan man förvänta sig att boende i Uppsala, Linköping eller Gävle engagerar sig och kommer till Stockholm för att delta i föreningsstämmor och andra möten inom SKB?
En utvidgning utanför Stockholmsområdet är inte önskvärd. Som geografisk policy bör därför anges att mark och fastigheter ska ligga inom Stockholms län med fokus på centralare delar av länet. Det bör också skrivas in i stadgarna att SKB:s verksamhetsområde är Stockholms län.
SKB:s medlemmar föredrar centralt belägna lägenheter
Antalet intresseanmälningar för lediga lägenheter visar tydligt att medlemmarna är mest intresserade av centralt belägna lägenheter.
Jag har sparat uppgifter om antalet intresseanmälningar för olika lägenheter och därför kunnat göra en analys. Jag har valt åren 2017–2019, uteslutit kvarter med färre visningar än fyra och räknat ut det genomsnittliga antalet intresseanmälningar. I diagrammet nedan ställs antalet intresseanmälningar mot avståndet bilvägen från City (Gamla stan), med inlagd trendlinje. Det visar ett tydligt samband mellan avstånd till City och intresse: ju närmare City, desto större intresse. Det gäller upp till ett avstånd på ca 15 kilometer.
Det tydliga sambandet är särskilt intressant eftersom det inte finns något tydligt samband mellan låg hyresnivå och stort intresse, som man kunde förvänta sig. Se diagrammet nedan, där punkterna är väldigt utspridda och det inte går att dra någon trendlinje som ovan.
Uthyrningen i Uppsala går också dåligt. När de 122 lägenheterna låg ute första gången i april– maj 2020 var det genomsnittliga antalet intresseanmälningar ca 21, och 22 lägenheter blev uthyrda. Andra gången i november var antalet nere i ca 11, och ytterligare 22 blev uthyrda. Nu ligger återstående 78 lägenheter ute för tredje gången. På kvällen den 31 januari hade antalet intresseanmälningar kommit upp i ca 5 genomsnittligt per lägenhet. Jämför dessa siffror med antalet intresseanmälningar för andra lägenheter, som räknas i hundratal!
I en motion år 2019 – som styrelsen kallade ”förvaltningsfråga nr 9” – skrev jag att det är orimligt att bygga i Uppsala på grund av lågt intresse bland medlemmarna för att bo där.
Jag skrev också att det i en kooperativ medlemsförening som SKB ska vara medlemmarna som bestämmer inriktningen av verksamheten och påpekade att styrelsen hade brutit mot § 28 i stadgarna:
”Styrelsen skall inhämta föreningsstämmans mening innan den fattar beslut i frågor av principiell art eller av större ekonomisk betydelse.”
Till stämman 2020 skrevs fyra motioner.
I motion 9 tyckte man att det var så viktigt att SKB ska verka i Stockholms län att man föreslog att det skulle skrivas in i stadgarna.
I motion 10 uppfattades bygget i Uppsala som en av flera radikala förändringar inom SKB under senare år. I motionen återgavs citat från SKB:s nuvarande VD om att ”Stockholmsmarknaden är alldeles tillräcklig för vår verksamhet” och från en tidigare styrelseordförande om att förvaltningen ”skulle försvåras” genom en expansion utanför Stockholm. Yrkandet gällde att fastigheten i Uppsala skulle säljas.
Förslaget i motion 11 var att ”SKB avvecklar sitt engagemang i Uppsala och koncentrerar sitt byggande till Storstockholm”.
I motion 12 från Segelbåten framfördes samma förslag som i denna motion: en geografisk policy för SKB om att mark och fastigheter ska ligga inom Stockholms län, med fokus på centralare delar av länet, en avveckling av verksamheten i Uppsala och försäljning av fastigheten där.
Styrelsen hänvisar till en diskussion på fullmäktigedagen 2013 och en enkät 2014 till köande där Uppsala påstods ha pekats ut som lämplig ort.
Men det som skedde på fullmäktigedagen var närmast en lekstuga, där vi utan restriktioner och på kort tid skulle placera ut legobitar på en karta där vi tyckte att SKB kunde bygga (se Vi i SKB april 2014), och i enkäten nämndes inte Uppsala – tvärtom ville bara 18 procent bo i annan kommun än Stockholm och då främst de näraliggande Solna och Sundbyberg.
Frågor om konsekvensanalyser och riskbedömningar bemöter styrelsen genom att säga att det har gjorts ”noggranna analyser”. Påståendet är inte trovärdigt eftersom inga uppgifter från några analyser har redovisats.
Styrelsen hänvisar till en motion år 2018 om utvidgat geografiskt område vid byggande. Men den motionen hade styrelsen kallat ”förvaltningsfråga nr 1” och bara skrivit ett kort svar på där man förutskickade riktlinjer för var SKB skulle prioritera att söka mark.
Nu säger styrelsen att man har tagit fram en markstrategi. Men den borde ha funnits innan man beslutade om Uppsala – och framför allt borde man, i enlighet med § 28 i stadgarna, ha tillfrågat fullmäktige före beslutet om Uppsala!
För övrigt ville motionärerna ha en marknadsundersökning ”för att verifiera att det finns ett intresse hos föreningens medlemmar att kunna bo i närliggande orter” och yrkade att en utredning skulle göras – inte att en utvidgning skulle ske.
I svaret på motionen år 2018 skriver styrelsen också – felaktigt – att fullmäktige har varit med och ”definierat vilka kommuner man anser SKB ska prioritera att bygga bostäder i”.
De argument som styrelsen har framfört 2019 och 2020 för utvidgningen till Uppsala är otillräckliga, och det är anmärkningsvärt är flera är felaktiga.
Förslaget i motionen år 2019 var att stämman skulle få besluta om en utvidgning av SKB:s verksamhet utanför Stockholms län, efter att styrelsen hade presenterat ett underlag, och att arbetet med en utvidgning skulle avbrytas.
Förslaget fick 31 röster mot 34 för styrelsens förslag och var alltså nära att vinna. Det var ett starkt stöd, särskilt med tanke på att diskussionen inte var planerad, eftersom motionen inte ingick i motionshäftet utan diskuterades enbart tack vare att fullmäktige beslutade att samtliga ”förvaltningsfrågor” skulle diskuteras som motioner.
Behandlingen av motionerna år 2020 har skjutits upp till stämman 2021.
Ju mer man begrundar utvidgningen till Uppsala, desto mer orimlig ter den sig. Verksamheten bör avvecklas och fastigheten säljas.
Det är naturligtvis förenat med kostnader. Men det torde vara förenat med ännu högre kostnader att behålla fastigheten och dessutom utvidga verksamheten i Uppsala, som styrelsen sagt. Det kan också noteras att kostnaderna blir en konsekvens av att styrelsen inte har förankrat utvidgningen till Uppsala hos fullmäktige och SKB:s medlemmar – att man inte har följt § 28 i stadgarna.
Mot bakgrund av det jag har tagit upp och hänvisat till yrkar jag att föreningsstämman beslutar
att som geografisk policy för SKB ange att mark och fastigheter som föreningen hanterar ska ligga inom Stockholms län med fokus på centralare delar av länet,
att ge styrelsen i uppdrag att i nästa stadgeändringsförslag inkludera ett tillägg om att SKB:s verksamhetsområde är Stockholms län samt
att ge styrelsen i uppdrag att avveckla verksamheten i Uppsala inklusive att sälja fastigheten där.
Lars Lngvall, fullmäktig Segelbåten
| till motionen |
Motionärens frågeställningar är till stora delar redan besvarade i utlåtande över motionerna 9–12 till 2020 års föreningsstämma. Styrelsen hänvisar till sitt utlåtande över dessa motioner men vill ändå poängtera några perspektiv i detta utlåtande.
Var SKB ska bygga är en fråga som alltid har diskuterats i föreningen. När föreningen bildades skulle den enligt stadgarna bygga ”inom Stockholms stad eller på Stockholms stad tillhöriga lantegendomar”. Redan 1939 fick SKB börja bygga utanför tullarna. Skälet var att alla stadens tomter inom tullarna då hade reserverats för allmänna ändamål, vilket tvingade föreningen att söka tomter på annat håll. Det året reserverades åtta tomter i kvarteret Markpundet i Åkeslund åt föreningen som följande år byggde fyra fastigheter där. 1957 slopades bestämmelsen om var föreningens bostäder skulle finnas. I närtid har frågan om var SKB ska bygga i framtiden diskuterats bland annat av fullmäktigeledamöterna på fullmäktigedagen 2013. Även en enkät, riktad till föreningens köande medlemmar har genomförts (2014). På föreningsstämman 2018 behandlades ett ärende gällande ”Utvidgat geografiskt område vidbyggande (Mälardalen)”. I det ärendet påpekades att både köande och boende medlemmar har ett behov av att erbjudas lägenheter i Mälardalsregionen. Styrelsen ställde sig i sitt yttrande positiv till detta. Fullmäktigeledamöterna beslutade att överlämna ärendet till SKBs styrelse och VD för handläggning, enligt styrelsens redovisade svar. Styrelsen har utifrån det beslutet arbetat vidare med frågan och tagit fram en markstrategi.
I denna nu fastställda strategi tydliggörs att SKB ska söka mark i områden från vilka man med kollektiva färdmedel kan ta sig till Stockholms centralstation inom 60 minuter. Detta motiveras bland annat av att det är avståndet, mätt i restid med allmänna kommunikationsmedel, snarare än det geografiska läget som ska vara avgörande för var SKB bör bygga. Frågan om styrelsens beslut att bygga i Uppsala har föranlett diskussioner vid föreningsstämmorna 2018 och 2019. Vid båda tillfällena uttryckte fullmäktigeledamöterna stöd för styrelsens beslut.
Motionären framhåller att det är de gamla medlemmarna, de med lång kötid, i föreningen som ska prioriteras när SKB bygger nya bostäder och att turordningssystemet urholkas. En kooperativ bostadsförening är dock till för samtliga medlemmar oavsett hur länge man varit medlem. Uppdraget måste därför vara att bygga så att så många medlemmar som möjligt utifrån sina förutsättningar kan få förväntningarna om en bostad i föreningen infriade. För att kunna uppnå det behöver föreningen kontinuerligt bygga. Turordningssystemet tillämpas vid tilldelning av samtliga SKBs lägenheter, oavsett var de är belägna. Detta innebär att de som har lång kötid har större chans att kunna bo där de önskar, till exempel i Solna, Sundbyberg, Kungsholmen eller Uppsala.
Motionären skriver, genom att påtala att 78 lägenheter återstår att hyra ut efter två publiceringar, att det är lågt intresse för kvarteret Docenten i Uppsala. Detta stämmer inte. Utfallet är precis i linje med hur det brukar se ut när SKB hyr ut nyproduktion. Att en fastighet inte blir fulltecknad vid första eller andra publiceringen är inte ovanligt. Exempelvis krävdes för kvarteret Kronogården i Sundbyberg, kvarteret Muraren i Täby och kvarteret Gulmåran i Tyresö flera publiceringar för att samtliga lägenheter skulle bli uthyrda. I dessa kvarter krävs det idag kötider på 24–36 år för att få en lägenhet.
Motionären gör gällande att det skulle vara kostsamt att SKB har fastigheter i Uppsala men vad som avses med ”kostsamt” preciseras inte. Avsikten är att kvarteret i Uppsala, precis som alla andra SKBs kvarter, ska vara bemannat med fastighetsskötare och att övriga funktioner ska skötas centralt, från kontoret i Abrahamsberg. Kvarteret Docenten, liksom all annan nyproduktion, bär sina egna kostnader. För kvarteret Docenten gäller med andra ord samma ekonomiska villkor som för föreningens övriga fastigheter.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att avslå motionen.