Start Motioner > Motivering för hyreshöjningar
Motion 54 till SKB år 2012
| till styrelsens utlåtande |
I meddelandet på SKB:s hemsida om årets hyreshöjning anges att ”hyressättningen ska baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner”. Det stämmer – så står det i både stadgarna och hyresriktlinjerna. Men har årets hyreshöjning fördelats så?
I meddelandet talas om innerstad och ytterstad. Det är ett uttryck för faktorn ”läge”. Men har alla fastigheter i innerstaden lika bra läge, samma närhet till service och kommunikationer, samma bullernivå och annat? Och kan alla fastigheter i ytterstaden delas upp i ”yttre ytterstaden” och övriga, där alla i respektive kategori har lika bra läge? Nej, naturligtvis inte. Men så verkar styrelsen och hyresutskottet ha gjort. Se vidare min motion om förtydligande av begreppet ”läge”.
Andra frågor är: På vilket sätt har man vid hyressättningen tagit hänsyn till faktorn ”standard”? Och hur har man differentierat med tanke på faktorn ”ålder”? Om detta sägs ingenting i meddelandet. Har man bara låtit bli att redovisa det – eller har man struntat i dessa faktorer?
Dessutom framgår av meddelandet att man har bestämt hyreshöjningarna utifrån gällande hyra – man har gjort en uppdelning i fastigheter med ”hög hyra”, ”lägre hyra” och ”låg hyra”. Men det finns inget stöd i stadgarna eller hyresriktlinjerna för att bestämma hyreshöjningen utifrån gällande hyra, utan hyran ska sättas utifrån de konkreta omständigheter som anges i dessa dokument. Fullmäktige har inte gett styrelsen i uppdrag att åstadkomma någon allmän hyresutjämning.
I propositionen om kooperativ hyresrätt (prop. 2001/02:62 s. 96) påpekade regeringen: ”Det är … viktigt att beträffande hyressättningen så långt möjligt säkerställa förutsebarhet och likabehandling. Risken för missnöje bland de boende är också överhängande, om det inte går att genomskåda grunderna för hyran.”
I en kooperativ förening som ska arbeta demokratiskt är det självfallet angeläget att ta fasta på detta och se till att hyressättningen sker enligt givna regler och motiveras tydligt.
Jag yrkar att stämman beslutar
att ge styrelsen i uppdrag att vid hyreshöjning redovisa och publicera på hemsidan hur man har tagit hänsyn till faktorerna standard, läge och ålder samt resonerat i övrigt vid fastställandet av hyreshöjningarna
Lars Lingvall
hyresmedlem Segelbåten
Se styrelsens utlåtande över motionerna 53–57.
Styrelsen föreslog föreningsstämman besluta
att anse motion 54 besvarad.
Motionären föreslår att styrelsen ska få i uppdrag att vid hyreshöjning redovisa och publicera på hemsidan hur man har tagit hänsyn till faktorerna standard, läge och ålder samt resonerat i övrigt vid fastställandet av hyreshöjningarna.
Motionären tar i motiveringen för yrkandet bl a upp att redovisningen av hyreshöjningarna har skett efter hur hyreshöjningen har lagts ut i förhållande till nuvarande hyresnivåer. Motionens argumentering ger intrycket att hyreshöjningarna varje år ska återspegla de fyra faktorerna standard, läge och ålder samt övriga förmåner. Det är dock den totala hyresnivån i lägenheterna som ska återspegla detta. I hyreshöjningarna ett enskilt år kan hänsyn tas till om förändringar har skett eller om felaktigheter i tidigare beslut upptäcks.
Hyresnivåerna i SKBs kvarter återspeglar många års utveckling. Grunden för alla hyror är produktionskostnaden för resp kvarter. När hyran sätts i ett nytt kvarter har produktionskostnaden den allra största betydelsen. Därutöver tas hänsyn till hyresnivåerna i övriga nyligen byggda SKB-kvarter samt läge och standard. Dock har standarden en nära koppling till produktionskostnaden varför denna i någon mån faller ut automatiskt genom produktionskostnaden.
Under årens gång sker därefter renoveringar och standardhöjningar som ger anledning att pröva det renoverade kvarterets hyra. Förändringar kan också ske i kvarterens läge i den meningen att läget förändras om nya kommunikationer kommer till eller om förändringar sker i omkringliggande miljö genom nya trafikleder, industrianläggningar eller annat.
Hyresutskottet anser därför att det med jämna mellanrum borde genomföras en grundläggande genomgång av hyresstrukturen i SKBs fastighetsbestånd för att säkerställa att hyresstrukturen är i överensstämmelse med vad som sägs i SKBs stadgar.
Det är dock inte görligt och inte heller nödvändigt att vid varje års hyressamråd göra en total genomgång av hyresstrukturen. När hyreshöjningen för ett år diskuteras blir det först en fråga om hur stor höjning som behövs med hänsyn till SKBs ekonomi, investeringsbehov etc. Därefter sker en fördelning.
Motionären har enligt hyresutskottet rätt i att fördelningen av årets hyreshöjning i stor utsträckning har skett i förhållande till faktorn läge där innerstad och ytterstad är naturlig indelning om än grov. Att en differentiering har skett därutöver framgår av de sju kategorier som hyreshöjningarna har redovisats i. Där återfinns skillnader såväl i innerstaden som i ytterstaden och där har enligt hyresutskottets mening hänsyn tagits också till andra faktorer än läge. Men huvudfaktor för hyresfördelningen detta år har utan tvekan varit lägesfaktorn helt enkelt därför att det fanns anledning att göra en ytterligare differentiering med hänsyn till denna faktor.
I det brev som styrelseordförande och hyresutskottets ordförande presenterar på hemsidan efter styrelsens beslut om årets hyreshöjningar anges grunden för årets hyreshöjning. Att gå utöver denna redovisning och i detalj redogöra för resonemangen under ett långt hyressamråd tycker hyresutskottet vore att gå för långt och knappast tillföra mycket utöver nämnda brev.
Det ordinarie medlemsmötet för kvarteret beslutade att ställa sig bakom motionen.
Diskussionen var gemensam för motionerna 53–57.
Kvarterets fullmäktig Kenneth Möller yrkade bifall till motionen.
Stämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag
att anse motionen besvarad.