Från: Lars Lingvall
Till: SKB:s styrelse
Skickat:  2015-11-30 00:00

Hej!

Det vore bra om Auds bilder lades ut på hemsidan så att man kan ta del av dem före nästa extra stämma, men det har ni kanske redan tänkt på. Man fick ju inte fotografera under stämman och kunde inte på det sättet få med sig informationen.

Det vore också bra med ett tydligt svar beträffande de farhågor som framfördes vid stämman för att en medlem som inte själv har agerat för att den kooperativa hyresrätten ska överföras till en närstående – bodelningstvist var ett exempel – kommer att förlora turordningen. Kommer det att bli så? Är det i så fall mänskligt och rimligt, med den ideologi SKB har som grund?

Problemet att en turordning dubbleras – att en ytterligare medlem får samma turordning enligt § 6 – kunde väl lösas bättre genom att man ändrar så att turordningen inte överförs och därmed inte dubbleras när hyresmedlemmen inte har agerat för att den kooperativa hyresrätten ska överföras till närstående. Har ni övervägt den möjligheten? Vad talar emot den?

Lars Lingvall
fullmäktig Segelbåten

Från: SKB:s styrelse
Till: Lars Lingvall
Skickat: 2015-12-01 16:02

Hej Lars,

När det gäller dina frågor som är relaterade till de sakfrågor som diskuterades på vår extra stämma i lördags tyder din formulering ”att en medlem som inte själv har agerat för att den kooperativa hyresrätten ska överföras till en närstående - bodelningstvist var ett exempel - kommer att förlora turordningen” på att du blandar ihop de olika situationer som jag redogjorde för på stämman (och som även redovisats i bilaga 3 till kallelsen, under punkterna 1 och 2).

Som jag redogjorde för krävs varken hyresvärdens samtycke eller tillstånd av hyresnämnd för att en hyresrätt ska få övergå till make/maka eller samtycke OM övergången är resultatet av en bodelning, arv eller testamente (12 kap. 33 § JB). Bestämmelsen är bindande. Av § 6 sista stycket SKB:s stadgar framgår att den övertagande personen bl.a. övertar den tidigare hyresmedlemmens turordning. Detta har, enligt stadgarna, gällt sedan 1989. Den självklara innebörden av att en tidigare make/maka eller sambo övertar turordningen är att det inte finns någon turordning kvar för den överlåtande medlemmen, dvs. vederbörande förlorar den. Detta är också gällande SKB-praxis och har så varit även före 1989. Det tillägg till § 7 i SKB:s stadgar som fullmäktige fattade ett första beslut om vid extrastämman i lördags är, som jag påpekade, endast en kodifiering av praxis.

Du undrar om den aktuella ordningen är mänsklig och rimlig och hänvisar till den ideologi SKB har som grund. SKB:s stadgar, som har beslutats av fullmäktige, speglar den ideologi som är grunden för föreningens verksamhet. Styrelsen kan inte se att den föreslagna kodifieringen av gällande praxis skulle strida mot SKB:s stadgar.

Även när det gäller förlusten av turordningen vid överlåtelse av en SKB-hyrerätt till en närstående (med stöd av 12 kap. 34 § JB) är det föreslagna tillägget till § 7 i SKB:s stadgar en kodifiering av gällande SKB-praxis. Det handlar alltså inte om någon ny ordning eller ändring av gällande praxis. Detsamma gäller den sista meningen i det föreslagna tillägget.

Sammanfattningsvis: det som gäller enligt det föreslagna tillägget gäller redan idag, enligt den praxis som SKB har tillämpat under flera årtionden.

Bildspelet som jag visade i lördags är nu publicerat på SKBs hemsida (på fullmäktiges egen sida).

Med vänliga hälsningar
Aud Sjökvist, styrelsen

Från: Lars Lingvall
Till: SKB:s styrelse
Skickat: 2015-12-06 18.10

Hej!

Tack för snabbt, resonerande svar!

Har också tagit del av bilderna från stämman och funderat vidare.

Delvis tror jag tyvärr att vi pratar förbi varandra. Men jag förstår nu vissa saker bättre, samtidigt som ytterligare frågor har dykt upp. Jag har reviderat min uppfattning på flera punkter och ska skriva lite utförligare.

Jag har nu blivit uppmärksammad på att ordet ”övertar” i § 6 tredje stycket i SKB:s stadgar innebär att (bland annat) turordningen flyttas från hyresmedlemmen till make/maka/sambo när hyresrätten överförs till denne. Någon dubblering av turordning, som jag talade om i mitt mejl, kan alltså inte uppkomma. Därmed faller det jag skrev om detta.

I bilderna som visades på stämman anges att övertagande av hyresrätt enligt 12 kap. 33 § (andra stycket) jordabalken redan är reglerat i 6 § tredje stycket i stadgarna. Jag ser nu är det stämmer. Då uppstår frågan: Varför ska något som redan är reglerat i stadgarna regleras ytterligare en gång? Det är inte rimligt att reglera samma sak med två olika formuleringar i två olika paragrafer. Det leder inte till ökad tydlighet utan till förvirring. Hänvisningen till 12 kap. 33 § jordabalken bör strykas.

Just genom att styrelsen föreslår en stadgeändring om förlust av turordning vid bland annat bodelning enligt nämnda paragraf – och detta självklart uppfattas som något nytt – har funderingar uppstått om situationen för en hyresmedlem som i en tvist tvingas avstå från sin hyresrätt. Ska den medlemmen också förlora sin turordning? Jag och andra menar att det är orimligt. Det är dessutom minst lika orimligt att hyresmedlemmen också förlorar sina tillgodohavanden enligt § 6 i stadgarna.

Jag uppfattar nu att situationen länge har varit sådan och inte ändras av styrelsens förslag. Det bör noteras. Men det ändrar inte min och andras ståndpunkt att den som förlorar hyresrätten vid en bodelningstvist inte ska drabbas ytterligare från SKB:s sida. Tycker styrelsen att det är rimligt? Hur många sådana fall har förekommit under senare år?

Vid senaste stämma föreslogs som tillägg i § 7: ”Medlem som förlorar sin kooperativa hyresrätt vid bodelningstvist förlorar dock inte sin turordning.” Nu framstår det som bättre att göra följande tillägg i § 6, sist i tredje stycket: ”När medlem förlorar sin kooperativa hyresrätt vid bodelningstvist sker dock inget sådant övertagande av turordning och tillgodohavande.”

(Varför anges för resten i första och andra styckena i § 6 villkor för att en person ”får träda in som medlem”? Det får väl vem som helst! Vad menas med detta?)

12 kap. 32 § jordabalken har i de sidor som visades vid stämman angetts gälla ”överlåtelse av hyresrätten med SKB:s samtycke”. Men i stadgeförslaget står att det gäller överlåtelse till ”make/maka, sambo eller närstående som varaktigt sammanbor med denne” och överlåtelse till sådana personer regleras inte genom denna paragraf utan genom de två paragraferna därefter. Hänvisningen till 12 kap. 32 § jordabalken är alltså felaktig och bör strykas.

Om styrelsen tillåter överlåtelse enligt denna paragraf till andra än närstående uppstår för övrigt frågorna: I vilka fall gör styrelsen det? Bör sådana fall över huvud taget förekomma?

12 kap. 34 § jordabalken reglerar situationen då en hyresmedlem frivilligt överlåter hyresrätten till ”närstående som varaktigt sammanbor” med denne. Då tycker jag att det är rimligt att hyresmedlemmen förlorar sin turordning. (Om denna närstående är make/maka/sambo ‒ och överlåtelsen inte sker genom bodelning, arvskifte eller övertagande enligt sambolagen och därmed regleras enligt 33 § ‒ anges i andra stycket i stadgarnas § 6 att turordning och tillgodohavanden ”vid upplösning av långvarigt äktenskap eller amboförhållande” överförs till den som får hyresrätten. Det fallet är alltså redan reglerat i stadgarna.)

12 kap. 47 § andra stycket jordabalken reglerar andra fall. Det kan handla om en hyresmedlem som säger upp hyresavtalet eller, som det nämndes på stämman, slutar betala hyran och därmed sägs upp. Enligt lagtexten har då make/maka/sambo rätt att överta hyresrätten. Däremot överförs inte vare sig turordning eller tillgodohavanden till denne.

Styrelsen föreslår att ”medlem vars hyresavtal upphör enligt [detta lagrum]” ska förlora sin turordning. Den formuleringen är inte rimlig, eftersom den inte ens antyder på vilket sätt medlemmen har agerat otillbörligt. I sin motivering anger styrelsen att medlemmen ”sett till att den [hyresrätten] övertagits”. Ja, om en medlem frivilligt och medvetet agerar så att make/maka/sambo kan överta hyresrätten kan det vara rimligt att medlemmen förlorar turordningen. Men att säga upp sitt hyresavtal när ett förhållande upphör och man inte längre ska bo ihop är helt legitimt. Det får inte leda till att man förlorar sin turordning och därmed får mycket sämre möjligheter att hitta en ny bostad.

Styrelsens förslag på denna punkt är därmed inte acceptabelt. En formulering om förlust av turordning måste ta sikte på det fel som medlemmen har gjort. Styrelsen måste kunna svara på frågan: Vilket konkret fel har medlemmen gjort som är så allvarligt att det motiverar att medlemmen förlorar turordningen ‒ den väsentliga delen av SKB-medlemskapet?

Det anges också ‒ både i styrelsens motivering och i svaret på mitt mejl ‒ att ändringarna som hänför sig till paragraferna 34 och 47 i 12 kap. jordabalken bara bekräftar gällande SKB-praxis. Stämmer det verkligen? I så fall uppstår frågan: Med vilken rätt har styrelsen ansett sig kunna beröva medlemmar deras turordning när det saknats stöd för detta i stadgarna? Det är en allvarlig fråga.

Sammanfattningsvis tillstyrker jag den ändring som hänför sig till 12 kap. 34 § jordabalken men anser att hänvisningarna till 32 § och 33 § ska strykas, att andra meningen i tillägget, som hänför sig till 47 §, ska strykas samt att ett tillägg i § 6 ska göras om att en medlem som förlorar sin kooperativa hyresrätt vid bodelningstvist inte ska förlora sin turordning och sina tillgodohavanden.

Det enligt mig acceptabla stadgetillägget i § 7 är: ”Medlem som enligt 12 kap. 34 § jordabalken överlåter sin kooperativa hyresrätt till närstående som varaktigt sammanbor med denne förlorar sin turordning.”

Det tillägget bör placeras omedelbart efter de andra stycken i § 7 som handlar om förlust av turordning. Det är obegripligt att styrelsen föreslår att bestämmelserna om förlust av turordning ska vara placerade på två olika ställen i paragrafen och inte vara samlade intill varandra. För att ansluta till formuleringarna i de övriga styckena kan tillägget justeras till: ”Hyresmedlem som enligt 12 kap. 34 § jordabalken överlåter sin kooperativa hyresrätt till närstående som varaktigt sammanbor med denne förlorar också sin turordning.”

Styrelsen har i kallelsen till nästa extra stämma angett att det handlar om det andra, slutliga beslutet om stadgeändring. Därmed skulle det inte gå att föreslå ändringar vid stämman, utan frågan skulle bara gälla ja eller nej till styrelsens förslag.

Det är dock fullt möjligt att tillåta ändringsförslag vid stämman och ‒ om något av dem bifalls ‒ fatta ett första beslut om stadgeändring med den eller de justeringarna, för att senare fatta ett andra, slutgiltigt beslut om stadgeändringen. Det skulle vara att föredra för att få tillräckligt genomtänkta formuleringar. Stadgar är viktiga.

Frågan kvarstår varför det är så bråttom att ändra stadgarna. Det har hänvisats till tvister. På vilket sätt avser styrelsen att använda de föreslagna stadgeändringarna i dessa tvister? Hur många ärenden om tillämpningen av paragraferna 6 och 7 i stadgarna pågår för närvarande? Hur många av dem behandlas i domstol?

Det har också talats om möjlighet till missbruk, att en och samma turordning kan användas för att ge olika familjemedlemmar var sin lägenhet. Hur många ”extra” lägenheter har medlemmar hittills erhållit på det sättet?

Vänliga hälsningar
Lars Lingvall
Fullmäktig Segelbåten

Från: SKB:s styrelse
Till: Lars Lingvall
Skickat: 2015-12-14 14:31

Hej Lars!

I ditt senaste mejl skriver du att du nu förstår vissa saker bättre samtidigt som ytterligare frågor har dykt upp. Som jag läser ditt mejl innehåller det inte bara ytterligare frågor utan även en fortsättning på den diskussion som vi förde innan fullmäktige fattade beslut vid extrastämman den 28 november 2015. I ditt mejl har du även, avslutningsvis, synpunkter på vad nästa veckas stämma ska handla om. Om jag ska vara uppriktig uppfattar jag delar av ditt mejl som att du "kväljer dom", dvs. klandrar stämmobeslutet den 28 november. Jag uppfattar dessutom att detta klander har sin grund i att du och några få "andra" anser att medlem som förlorar sin kooperativa hyresrätt vid bodelningstvist inte ska behöva förlora sin turordning. Både denna fråga - och de flesta andra frågor som du tar upp i ditt mejl - har varit föremål för omfattande diskussion vid våra föregående extrastämmor. Det var det ett klart majoritetsbeslut som togs vid stämman den 28 november, vilket alla bör respektera.

Du anger i ditt mail vilken ändring du kan tillstyrka, vilka delar som ska strykas och vilket tillägg som bör göras till § 7 i stadgarna. Jag ber att få påpeka att stadgeändringar enligt lag och gällande stadgar hanteras i en viss, särskild ordning och inte genom mejlväxling med styrelsen.

Som jag förklarat vid upprepade tillfällen, både vid den första stämman, i det skriftliga underlaget till stämman den 28 november och vid denna stämma, handlar det föreslagna tillägget om en kodifiering av mångårig SKB-praxis. Jag är rätt övertygad om att detta budskap har gått fram och att insikten om att det inte handlar om någon nyordning låg bakom fullmäktiges ja till förslaget. Oavsett orsaken så är det nog inte många medlemmar, varken boende eller köande, som tycker att det är rättvist att ett medlemskap ska kunna generera mer än en lägenhet.

Avslutningsvis vill jag påminna om vad jag sagt vid båda extrastämmorna, nämligen att styrelsen har fattat beslut om en fullständig översyn av SKB:s stadgar Behovet av en översyn har sin grund i det förhållandet att vi från och med 1 juli 2016 får en ny lag om ekonomiska föreningar. Dessutom är det angeläget att stadgarna är utformade på ett sätt som gör kopplingarna till gällande lagstiftning tydlig. Det är självklart att nya stadgar måste föregås av bl.a. diskussioner på t.ex. medlemsmöten, således att förändringen är förankrad inte bara bland fullmäktige utan även bland medlemmarna. Jag är därför övertygad om att du och andra som har synpunkter på stadgarna får tillfälle att lägga fram dessa.

Vänliga hälsningar
Aud Sjökvist

Från: Lars Lingvall
Till: SKB:s styrelse
Skickat: 2015-12-15 10.21

Hej!

Att styrelsen väljer att kritisera mig i stället för att försöka besvara mina frågor är litet ledsamt.

Jag uppfattar att jag kritiseras bland annat för att fortsätta diskutera och inte ”respektera” beslutet vid stämman den 28 november. Jo, jag har noterat att stämman biföll stadgeförslaget då och accepterar detta som ett faktum, alltså respekterar beslutet. Men det är ju bara första beslutet. Vid stämman i kväll blir det fortsatt diskussion och nytt beslut, detsamma som vid senaste stämma eller inte. Genom mitt mejl har jag före kvällens stämma i lite lugnare former försökt få svar beträffande vissa oklarheter som föreligger, för att bättre kunna ta ställning till förslaget. Jag tycker att det är vällovligt.

Jag borde kanske inte ha använt uttrycket ”tillstyrka” i mitt mejl utan ”instämmer i” respektive ”skulle vilja ändra till” eller något liknande, och jag borde kanske tydligare ha angett att förslagen om ändringar var avsedda för framtida bruk då frågan vid kvällens stämma är enbart ja eller nej till föreliggande förslag. Men det indirekt framförda påståendet att jag tror mig kunna förhandla om stadgarna med styrelsen och inte vet hur stadgarna ändras är nästan lite komiskt. Det är för övrigt fel att stadgeändringar hanteras enligt ”lag och gällande stadgar”; det står inget alls i SKB:s stadgar om stadgeändring, utan regleringen sker endast genom lagen om ekonomiska föreningar.

Jag noterar dock som något positivt att styrelsen utlovar god förankring och diskussion av kommande stadgeändringar.

Vänl hälsn
Lars Lingvall
fullmäktig Segelbåten