Start Motioner > Hyreshöjningar i enligt med SKB:s stadgar
Motion till SKB år 2016
behandlad som ”förvaltningsfråga” 30
Styrelsen avvisade år 2016 två tredjedelar av alla motioner och tog inte upp dem på ordinarie föreningsstämma.
Inte heller på den extra föreningsstämman för behandling av avvisade motioner fattades några beslut om enskilda motioner.
Läs mer på sidan Motionsavvisning.
| till styrelsens svar |
Enligt § 42 i SKB:s stadgar ska hyran för den enskilda lägenheten baseras på
Enligt den modell för fördelning av hyreshöjningar som styrelsen beslutade om i november 2014 baseras hyran dock på
Jag hävdar att modellen strider mot stadgarna på följande sätt:
1. Stadgarnas faktorer ”lägenhetens standard” och ”lägenhetens ålder” kan inte båda två representeras av modellens ”fastighetens standard värderat utifrån värdeår”. Standard och ålder är olika begrepp som måste värderas separat, vilket stadgarna anger. Modellens värdeår är definierat av Skatteverket och pekar tydligt på ålder. Faktorn ”lägenhetens standard” är därmed inte alls – eller mycket tveksamt – representerad i modellen.
2. Modellens faktor ”genomsnittlig kötid till fastigheten” avspeglar attraktiviteten och kan närmast hänföras till stadgarnas ”lägenhetens läge”. Modellens ”fastighetens geografiska attraktivitet” kan också hänföras till ”lägenhetens läge”, vilket innebär att lägesfaktorn är dubbelrepresenterad. Dessutom avspeglar ”fastighetens geografiska attraktivitet” bara centralt läge kontra perifert läge och täcker inte in andra aspekter av ”läge”, som bullernivå och luftkvalitet – se motion 55 år 2012.
3. Stadgarnas faktor ”övriga förmåner knutna till lägenheten” saknas i modellen.
4. Modellens faktor ”fastighetens genomsnittliga hyra och upplåtelseinsats” är inte hänförlig till någon faktor i stadgarna och är alltså inte tillåten. Högre hyreshöjning enbart på grund av låg hyra – och tvärtom – är inte tillåtet enligt stadgarna, utan hyran ska sättas utifrån objektiva egenskaper hos den enskilda lägenheten.
5. De faktorer som enligt stadgarna ska avgöra hyran är uppenbarligen uppräknade i ordning efter betydelse. Viktigast är ”lägenhetens storlek”, och sist kommer ”övriga förmåner”. Den första faktorn tillgodoses automatiskt genom att hyran anges i kronor per kvadratmeter. Faktorn på nästa plats, ”lägenhetens standard”, är tveksamt representerad i modellen, medan faktorn därefter, ”lägenhetens läge”, representeras av två faktorer i modellen och viktas till 70 %, vilket är orimligt mycket.
Tabellen nedan åskådliggör hur stadgarnas faktorer för beräkning av hyra viktas enligt modellen. Det är obegripligt hur styrelsen har kunnat besluta om en modell som så tydligt avviker från vad som anges i stadgarna.
| faktor enligt stadgarna | vikt enligt modellen |
|---|---|
| lägenhetens standard | 0–1 % (ev. del av ”standard utifrån värdeår”) |
| lägenhetens läge | 70 % (”genomsnittlig kötid” + ”geografisk attraktivitet” = dubbel representation!) |
| lägenhetens ålder | 4–5 % (hela eller del av ”standard utifrån värdeår”) |
| övriga förmåner | 0 % (representation saknas!) |
| faktor som inte ingår | 25 % (”genomsnittlig hyra och upplåtelseinsats” – ej tillåtet enligt stadgarna!) |
Det kan också noteras att stadgarna anger att bedömningen ska ske för den enskilda lägenheten, medan modellen anger att bedömningen sker för fastigheten.
Även förra året framförde jag (i motion 42) att modellen strider mot stadgarnas riktlinjer. Vad svarade styrelsen på det i sitt utlåtande? Ingenting! Man påstod bara – utan försök till konkret förklaring – att fördelningen av hyreshöjningarna skett ”med stöd av riktlinjerna” (där stadgarnas § 42 är en del). Det gjorde man i ett kort, allmänt hållet utlåtande över fem motioner med mycket olikartade förslag.
Enligt lagen om kooperativ hyresrätt ska stadgarna ange ”de grunder som skall gälla för beräkningen av den hyra som kooperativa hyresgäster skall betala” (2 kap. 4 §). Det anses dessutom vara så viktigt att föreskriften om grunder för hyresberäkning kan ändras bara genom två stämmobeslut och minst tre fjärdedels majoritet på andra stämman (2 kap. 18 §). Det är mer än vad som krävs för ändring av stadgarna!
Att modellen för fördelning av hyreshöjningar strider mot stadgarna är naturligtvis allvarligt. Modellen behöver revideras för att bli stadgeenlig. Styrelsen bör göra det – eller utarbeta en ny modell – och återkomma till nästa ordinarie föreningsstämma med förslag till beslut. Till dess bör hyressättning ske enligt tidigare riktlinjer.
Det kan för övrigt konstateras att modellen innebär att fördelningen av årets hyreshöjningar har reducerats till en rent matematisk beräkning av insamlade siffror. Varken styrelsen eller hyresutskottet gör någon bedömning. De kan inte påverka fördelningen av hyreshöjningarna på olika fastigheter. Den bara räknas ut.
Jag yrkar att föreningsstämman beslutar
att upphäva styrelsens beslut om godkännande av modellen för fördelning av hyreshöjningar samt
att ge styrelsen i uppdrag att revidera modellen så att den står i överensstämmelse med stadgarna – eller utarbeta en ny modell som står i överensstämmelse med stadgarna – samt återkomma med redovisning och förslag till beslut till nästa ordinarie föreningsstämma.
Lars Lingvall
fullmäktig Segelbåten
| till motionen |
Styrelsen har klumpat ihop samtliga motioner som på något sätt tagit upp hyressättningen och skrivit ett gemensamt svar på dem. Därmed framgår det inte vilka argument som styrelsen anför i fråga om respektive motion.
Styrelsen har, bland annat inom sitt ansvar, att bestämma de totala hyresintäkterna för att säkerställa en långsiktigt god ekonomi inom föreningen. Detta inkluderar att sätta en nivå på hyresintäkterna som speglar bedömd kostnadsutveckling, för exempelvis räntekostnader samt olika typer av driftkostnader. I takt med att SKBs fastighetsbestånd ökar, växer föreningens framtida åtagande vad gäller underhåll av föreningens fastigheter (att hålla fastigheterna i gott skick) vilket också påverkar hyresuttaget. Ytterligare en faktor som påverkar hyressättningen är SKBs nyproduktion som idag genomförs på ett sådant sätt att SKBs skuldsättning ligger på en acceptabel nivå – detta genom ”uppbyggnaden” av föreningens egna kapital (bestående av resultatmässiga överskott och insatser).
Inför ett beslut om eventuell hyresändring genomförs årligen (vanligtvis under hösten) ett samråd med hyresutskottet. Detta i enlighet med §29 i SKBs stadgar. Under de senaste åren har olika arbetsgrupper, bestående av medlemmar från styrelsen, hyresutskottet och SKBs förvaltning, arbetat med att utvärdera SKBs riktlinjer för hyressättning (senast under 2015) samt tagit fram en hyresfördelningsmodell. Modellen möjliggör – utifrån stadgarnas §42 där den enskilda lägenhetens hyressättning ska baseras på storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten – att beräkningsmässigt samt bedömningsmässigt fördela hyresförändringar mellan förvaltningsenheter och lägenheter. Den högsta tillåtna hyreshöjningsskillnaden mellan olika fastigheter ett enskilt år är begränsat till fyra procentenheter. För 2016 uppgick den generella hyreshöjningen till 1,25 procent där spridningen mellan enskilda fastigheters höjningar uppgick till 0–1,89 procent eller 0–20 kr/kvm/år. Oavsett spridning mellan enskilda fastigheter är det alltid styrelsens ambition att över tid ha en generellt jämn hyresutveckling.
Mellan styrelsen och hyresutskottet råder det idag enighet om hur hyressättningen praktiskt ska tillämpas, både vad gäller vilka bedömningsparametrar som ska finnas med i modellen samt viktningen av dessa. Målet är en enkel och förutsägbar modell där hyressättningen baseras på en samlad bedömning för hela fastighetsbeståndet – inte enskilda fastigheter. Modellen medför en konsekvent bedömning, utan godtycklighet. Vid framtagandet av modellen fördes följande resonemang/argument vad gäller bedömningsparametrar och dess relevans vad gäller §42 i SKBs stadgar:
*Enligt §42 ska hyressättningen för den enskilda lägenheten även baseras på lägenhetens storlek vilket tillgodoses genom att hyran anges i kronor per kvadratmeter.
Ovanstående parametrar poängsätts enligt en framtagen poängtabell där läge och kötid bedöms ha störst relevans vid hyressättning.
Styrelsen är medveten om svårigheten att finna ett hyressättningssystem som är fullständigt rättvist då bedömningsfaktorer och dess relativa betydelse värderas olika, såväl bland enskilda individer som grupper. Styrelsen har vid olika tillfällen informerat om hyresfördelningsmodellens konstruktion och att diskutera detaljer i poängsättningen i ett vidare sammanhang bedöms inte som meningsfullt av just detta skäl – att man gör så olika bedömningar av olika parametrar och dess betydelse. Att åberopa §28 Skyldighet att höra föreningsstämman i hyressättningsfrågor är felaktigt då det framgår i §29 att det är styrelsen som sätter hyrorna och att detta sker i samråd med hyresutskottet.
Hyresfördelningsmodellen har nu tillämpats i två år (för 2015 och 2016) och styrelsen anser att denna fungerar väl. Styrelsen är i nuläget inte beredd att ompröva eller omarbeta hyresfördelningsmodellen.
Styrelsen anser därmed frågorna 26–31 besvarade.
Hyresutskottet har avgett ett gemensamt svar på flera motioner.
Hyresutskottets uppfattning om den nya hyresfördelningsmodellen från 2014, jämfört med tidigare, är som följer:
Den ger större förutsägbarhet av fördelningen.
Den speglar på tydligare sätt medlemmarnas sammantagna preferenser för attraktiviteten av de olika kvarteren och lägenheterna. På det sättet framgår medlemmarnas sammanvägda uppfattning av de i stadgarna angivna faktorerna för hyressättningen.
Informationen från styrelsen om hur den nya hyresfördelningsmodellen fungerar och dess påverkan på de olika kvarteren kan behöva förtydligas då det tycks föreligga vissa missförstånd.
Den nya modellen har bara använts under två år och vi anser därför att den föreslagna perioden på fem år först måste ges möjlighet att verka för att få ett stabilt underlag för eventuella förändringar.